Ist AirBnB illegal in Deutschland?

Ist AirBnB illegal

Man hört nicht oft Gutes in den Medien über AirBnB. Meist ist von Zweckentfremdung, Steuerhinterziehungen und illegalen Ferienwohnungen die Rede. Insofern stellen sich viele die Frage, ist AirBnB illegal in Deutschland?

AirBnB an sich ist nicht illegal. Es gibt verschiedene Arten wie Menschen AirBnB betreiben und nutzen. Reines Home Sharing, dass heisst seinen selbstgenutzten Wohnraum zeitweise zum Teil oder als Ganzes zu teilen, ist in 90% der Fälle nicht illegal bzw. verboten. Hier kann es allerdings Einschränkungen geben, was den den zeitlichen und den räumlichen Umfang anbelangt. Genehmigte Ferienwohnungen auf AirBnB anzubieten ist auch nicht illegal, da hier eine zweckgemäße Nutzung vorliegt. AirBnB bzw. die Nutzung von AirBnB zum Anbieten eines Zimmers, einer Wohnung oder eines Hauses ist dann illegal wenn die Nutzung des jeweiligen Objekts zur Kurzzeitvermietung verboten ist. Hierfür gibt es zwei gesetzliche Grundlagen: eine fehlende Genehmigung durch den Vermieter bei Mietwohnungen und/oder das fehlen einer öffentlichen Genehmigung für die Nutzung als Ferien- oder Monteurwohnung.

Im den folgenden Abschnitten gehe ich genauer auf die einzelnen Kriterien ein und beantworte, wie Ihr herausfinden könnt, ob ein Angebot auf AirBnB legal ist oder nicht. Dies ersetzt keine rechtliche Beratung und stellt auch keine solche da, sondern soll Euch helfen ein besseres Verständnis von der Materie zu erlangen. Im Zweifelsfall sollte immer der Rat eines Fachanwalts eingeholt werden.

Was ist erlaubt?

Es ist erstmal nicht verboten oder illegal eine Unterkunft auf AirBnB anzubieten. Auch bevor es AirBnB oder ähnliche Angebotsplattformen im Netz gab, haben Menschen Privatzimmer, Wohnungen oder Häuser kurzfristig an Feriengäste, Monteure oder Geschäftsleute vermietet. Aber erst mit dem Aufkommen von AirBnB, dessen Wachstum und dem daraus resultierenden öffentlichen, medialem Interesse, wird vermehrt die Frage auf geworfen, ob dieses Angebot legal ist. Da es mehr und mehr Leute sowohl als Gast als auch als Gastgeber nutzen, berührt es auch immer mehr Menschen in deren Leben und verursacht Kontroversen und Emotionen.

Losgelöst von diesen Themen und nüchtern betrachtet, ist es aber nichts Neues, sondern ganz einfach Ferienwohnungsvermietung. Dieser Begriff ist den meisten Menschen geläufig und keiner käme auf die Idee dies per se mit Illegalität in Zusammenhang zu bringen. Wenn Ferienwohnungen nicht illegal sind, sind sie dann immer und überall erlaubt? Nein. Es gibt Rahmenbedingungen an die man sich halten muss wenn man eine Ferienwohnung betreiben möchte. Diese können von Ort zu Ort variieren, so dass man mal mehr und mal weniger Auflagen erfüllen muss, sei es baulich oder in Form einer amtlichen Registrierung und/oder Genehmigung.

Vielerorts meist genehmigungsfrei ist das reine Home Sharing. Hierbei bietet der Gastgeber einen Teil und/oder seinen ganzen, selbstgenutzten Wohnraum zur kurzeitigen Untervermietung an. Leider wird der Begriff in der medialen Berichterstattung und in der Folge der öffentlichen Wahrnehmung nicht sauber abgegrenzt und mit AirBnB gleichgesetzt. Dabei kann man unter Berücksichtigung selbst der strengsten lokalen, gesetzlichen Vorgaben resümieren, dass Home Sharing in den meisten Fällen erlaubt ist und maximal einer zeitlichen und/oder räumlichen Begrenzung unterliegt.

Alles andere kann erlaubt sein, bedarf aber einer genaueren Prüfung und meist einer abschliessenden Genehmigung durch zuständige Behörden.

 

Rechtliche Aspekte bei Mietwohnungen

Bevor ich auf die rechtlichen Aspekte aus Behördensicht eingehe, möchte ich vorher auf den zivilrechtlichen Bereich im Rahmen einer Mietwohnung eingehen. Im vorherigen Abschnitt habe ich erklärt, dass Home Sharing zu 90% legal ist. Diese Aussage bezieht sich rein auf die behördliche Betrachtung und ist nicht direkt auf die Situation im Zusammenhang mit einer Mietwohnung übertragbar.

Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. Beschäftigt sich also nun der durchschnittliche Bürger mit AirBnB und Home Sharing, so sollte der Anteil an Mietern unter potentiellen Gastgebern entsprechend hoch sein. Während Home Sharing gegebenenfalls behördlich genehmigungsfrei ist, so ist dies nicht automatisch auf ein Mietverhältnis übertragbar. Die kurzzeitige Untervermietung einer Mietwohnung bedarf zwingend der schriftlichen, expliziten Genehmigung durch den Vermieter, sonst droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Im Klartext: eine Home Sharing Angebot kann behördlich zu 100% legal sein und kann dennoch verboten und mit rechtlichen Konsequenzen behaftet sein, wenn die Genehmigung des Vermieters fehlt.

Zweckentfremdung und Baurecht bei AirBnB-Vermietungen

Behördlich gibt es zwei Bereiche, die dazu führen können dass Vermietung über AirBnB illegal sein kann. Zum Einen gibt es einigen Städten und Gemeinden Satzungen gegen Zweckentfremdung bzw. für den Schutz von Wohnraum, die festlegen ab wann eine gesetzwidrige Zweckentfremdung vorliegt. Zum Anderen gibt die bauordnungsrechtlichen Vorgaben der Länder, die festlegen wo und mit welchen baulichen Auflagen eine Ferienwohnung genehmigt werden kann und wo nicht.

Übergreifend für beide Themen gilt die Frage der Nutzung sowie des genehmigten Zwecks eines Objekts. Der Zweck eines Objekts wird in der Regel mit der Genehmigung zu dessen Erbauung festgelegt. Da die wenigsten Angebote auf AirBnB aus extra dafür gebauten Ferienwohnungen bestehen, handelt es sich in den meisten Fällen um Wohnobjekte. Der Gesetzgeber unterscheidet aber zwischen Wohnnutzen und bspw. der Nutzung als Ferienwohnung. Ändert sich die Nutzung eines Objekts von seiner ursprünglich genehmigten, so kann dies die Notwendigkeit einer entsprechenden Genehmigung nach sich ziehen oder die neue Nutzung untersagt werden.

Die Zweckentfremdungssatzungen legen den Fokus hier auf den ursprünglichen Zweck einer Wohnung. Mit der kurzzeitigen Vermietung an Beherbergungsgäste ändert sich der Nutzen und entspricht in der Folge nicht mehr dem ursprünglichen Zweck. Die Satzung verbietet dies ohne behördliche Genehmigung, weshalb eine AirBnB Vermietung oder auch eine Ferienwohnungsvermietung im Geltungsbereich der Satzung illegal wäre. Ausführliche Informationen zu den aktuell in Deutschland geltenden Satzungen finden sich auf den jeweiligen Informationsseiten der Städte & Gemeinden ( Berlin, Bonn, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Münster).

Aus baurechtlichen Gesichtspunkten wird zwar auch der ursprünglich genehmigte Zweck betrachtet, allerdings ist die Folge nicht gleich ein Verbot. Vielmehr kann es sich sogar je nach den örtlichen Rahmenbedingungen um ein genehmigungsfreies oder mit geringen Auflagen genehmigungsfähiges Vorhaben handeln. Allerdings obliegt die Entscheidung hierüber der jeweiligen Behörde. Das Betreiben ohne vorherige behördliche Genehmigung bzw. deren Klärung kann die Illegalität zur Folge haben.

Beim reinen Home Sharing liegt in der Regel keine Nutzungsänderung vor, da sich Hauptnutzen der Wohnung nicht ändert und es sich um eine untergeordnete Nutzung handelt. Dennoch sollte man sich über die jeweiligen Vorgaben bei vorhandenen Zweckentfremdungssatzungen (zeitlich & räumlich) informieren, sowie das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde suchen, um sich abzusichern.

Öffentliche Wahrnehmung und Berichterstattung rund um das Thema AirBnB

Objektiv betrachtet kann resümieren, dass AirBnB nicht illegal ist. AirBnB tritt nur als Vermittlungsplattform in Erscheinung, und ermöglicht es Menschen Unterkünfte anzubieten oder diese zu finden. Doch auch das Anbieten und Vermieten ist nicht automatisch verboten oder illegal. Woher kommt dann die Frage bzw. der Eindruck, dass AirBnB illegal sei?

Für einen Großteil dieser fehlerhaften Einschätzung ist die negative Berichterstattung in den Medien verantwortlich. Diese macht sich nicht die Mühe der Differenzierung zwischen völlig legalen und illegalen Angeboten auf der Plattform, sondern wirft gerne alles in einen Topf. Home Sharing wird als Synonym für Alles benannt, was sich auf der Plattform tummelt, und so wird der kleine, private Homesharer mit dem zweckentfremdenden Großvermieter oder Arbitrage-Anbieter gleichgesetzt. Die Folge ist, dass der Eindruck entsteht ALLES was mit AirBnB zu tun hat sei illegal.

Die Wahrheit ist, dass es Regeln gibt, an die man sich halten muss, wenn man legal vermieten will. Hält man sich aber an die Regeln, so ist nichts Illegales daran eine Unterkunft auf AirBnB zu vermieten.

Geld verdienen mit AirBnB – Kann man von AirBnB leben?

Reich werden leben von Airbnb

Das Geld verdienen mit AirBnB möglich ist, ist allgemein bekannt. Doch kann man von AirBnB leben, oder sogar reich werden?  Welche Möglichkeiten bietet das AirBnB und wo liegen seine Grenzen?

Ob man von AirBnB leben kann, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Angefangen von der Lage der Wohnung, über die Häufigkeit & Art der Vermietung, den Umfang (ein oder mehere Zimmer oder einer kompletten Wohnung) bis hin zum benötigten, den Lebenstandard sichernden Einkommen. Je nachdem wie die Antworten auf diese Unterfragen lauten, kann man eventuell auch von AirBnB leben. Geld verdienen ist in jedem Fall möglich. In den folgenden Abschnitten werde ich auf die einzelnen Faktoren eingehen und versuchen ein möglichst vollständiges Bild von den Verdienstmöglichkeiten und Beschränkungen zu liefern.

Was beeinflusst die Höhe der monatlichen Einkünfte?

Wie im einleitenden Abschnitt angerissen, lässt die Frage, ob man von AirBnB leben kann, nicht pauschal beantworten. Eine Reihe äußere und persönliche Faktoren spielen hier zusammen, die es zu berücksichtigen gibt.

Die Lage der Wohnung

Wie bei den meisten lokalen Geschäften spielt auch bei der Vermietung auf AirBnB die Lage der Unterkunft eine entscheidende Rolle. Der Ort oder die Stadt, in der diese liegt, hat direkten Einfluss auf die jeweilige Nachfrage und somit auch auf den möglichen erzielbaren Preis. Eine Unterkunft in einer touristisch interessanten Gegend (Ost- o. Nordsee) oder Stadt (München, Hamburg oder Berlin) wird stärker nachgefragt werden, als eine Unterkunft im ländlichen Nordhessen (auch wenn es dort schöne Ecken gibt 😉 ). Entsprechend höher sind die erzielbaren Preise pro Nacht und die Auslastung (die auch saisional schwanken kann). Selbst innerhalb solcher interessanter Gegenden kann es noch erhebliche Unterschiede bei der Lage im Hinblick auf Verkehrsanbindung und Zentrumsnähe geben.

Fazit: Je besser die Lage, um so höher der erzielbare Preis und Auslastung, um so höher die möglichen Einkünfte.

Häufigkeit und Art der Vermietung

Die Höhe meiner Einkünfte hängen natürlich nicht nur vom Nachtpreis ab, sondern vorallem wie oft ich diesen einnehme bzw. einnehmen will/kann. Angenommen ich habe eine sehr gute Lage mit hoher Nachfrage, so dass ich 30 Nächte im Monat voll ausgbucht sein könnte. Dann hängt es immer noch von der persönlichen Situation ab, ob dies möglich ist.

Will ich den kompletten Monat meine Wohnung mit Gästen teilen? Bekomme ich so viele Gastwechsel und den damit verbundenen Reinigungsaufwand geregelt? Biete ich ein Zimmer in meiner Wohnung oder meine ganze Wohnung in Abwesenheit an? Wie oft kann ich dann abwesend sein?

All diese Fragen und deren Antworten haben Einfluss auf meinen möglichen Verdienst.

Umfang der Vermietung

Im vorherigen Abschnitt wurde bereits die Frage aufgeworfen: ein Zimmer oder zeitweise die komplette Wohnung. Dies betrifft den Umfang der Vermietung und auch dieser hat entscheidenden Einfluss auf das erzielbare Einkommen mit AirBnB.

Ein Gästezimmer in einer selbsbewohnten Wohnung erzielt naturgemäß einen niedrigern Preis, als eine komplette Wohnung auf Zeit. Als Homesharer ist das Anbieten der gesamten Wohnung allerdings naturgemäß begrenzt, da man ja irgendwann auch mal zu Hause ist. Daher ist die Frage, wie oft kann ich das eine, und wie oft das andere anbieten? Gegebenenfalls habe ich ja auch mehrere Gästezimmer zur Verfügung, wodurch sich meine Einkünfte an dieser Stelle vervielfachen können.

Fazit: Auch der Umfang der Vermietung muss zur Beantwortung der Frage in die Rechnung einfliessen.

Benötigtes Einkommen

Der wohl persönlichste Einflussfaktor zur Beantwortung der Frage, ob man von AirBnB leben kann, ist natürlich der persönliche Bedarf.

Ein Single wird mit 1200-1500 Euro bei nicht sonderlich hohen Ansprüchen über die Runden kommen. Für eine Familie ist dies eher nicht der Fall.

Man sollte sich an dieser Stelle allerdings nichts vormachen. Wir haben bisher nur die Einkünfte betrachtet, die unter optimalen Bedingungen eine ansprechende Höhe erreichen können. Allerdings darf man natürlich nicht die damit verbundenen Aufwendungen und Kosten vernachlässigen. Diese senken die unterm Strich übrigbleibenden Einkünfte maßgeblich. Was alles dazugehört, werden wir im nächsten Abschnitt betrachten.

Welche Kosten und Aufwendungen muss man berücksichtigen?

Einnahmen sind das eine, jedoch stehen diesen wie überall im Leben auch bei der Vermietung auf AirBnB Kosten und Aufwendungen gegenüber, die man berücksichtigen muss.

Eine Top-Lage muss bezahlt werden

Eine Unterkunft in einer Top-Lage gibt es in der Regel nicht gratis. Sofern ich nicht über abgezahltes Eigentum oder eine geerbte Wohnung verfüge, werde ich entsprechend höhere Kosten mit einer besseren Lage zu zahlen haben. Mieter in München haben eine höhere Miete als Mieter in Dresden. Gleiches gilt für Immobilienpreise und die zu zahlenden Tilgungen. Hierbei handelt es sich um monatliche Belastungen, die den Einkünften natürlich entgegengestellt werden müssen.

Nebenkosten - Mehr Personen = mehr Kosten

Wer mal alleine gewohnt hat und dann mit jemandem zusammenzogen ist, der kennt das. Je mehr Personen in einem Haushalt wohnen, um so höher ist der Verbrauch und folglich auch die Nebenkosten. Das ist bei AirBnB nicht anders. In der Regel sind zwar die erzielbaren Einkünfte immer noch höher als die zusätzlichen Kosten für bspw. Warmwasser beim Duschen. Dennoch muss man sich dieses Faktors bewusst sein und ihn einkalkulieren.

Investitionen in Inventar und Abnutzung

Es gibt natürlich Gastgeber, die altgediente Betten, Möbel und Handtücher verwenden und denen abgeschrammte Wände und Türen nur ein müdes Lächeln entlocken. Diese können natürlich diesen Faktor vernachlässigen. Für alle anderen gilt, dass man Investitionen in Betten, Möbel und Handtücher, sowie deren Verschleiß oder gar Verlust natürlich bei seinen Kalkulationen berücksichtigen muss. Auch wenn man nicht regelmäßig neue Handtücher und Bettwäsche kaufen muss oder ständig neu steicht, so muss man diese punktuellen Kosten auf die Zeit immer gegenrechnen.

Eigenleistung & Zeit

Viele berechnen bei dem finalen Verdienst aus ihren AirBnB-Vermietungen nur die reelen Kosten und vernachlässigen ihre Eigenleistung und Zeit vollends. Macht man sich allerdings mal die Mühe aufzulisten wo man wann und wieviel Zeit investiert und multipliziert dies dann mit einem fiktiven Stundensatz, dann wird klar, dass man mit AirBnB nicht einfach leistungslos Geld scheffelt. Vielmehr erarbeitet man sich sein Einkommen aus der Vermietung zu einem nicht unerheblichen Teil außerhalb der reinen Bereistellung einer Schlafgelegenheit.

Hier muss man sich dann überlegen, ob man an dieser Stelle mit der erbrachten Arbeitszeit ausreichend mit AirBnB verdient, oder ob eine andere Tätigkeit nicht besser entlohnt wäre.

AirBnB als Hauptverdienst

Nachdem wir nun sowohl Einnahmen als auch die zu berücksichtigenden Kosten als Einflussfaktoren unter die Lupe genommen haben, bleibt die Frage: kann man denn nun von AirBnB leben?

AirBnB als Hauptverdienst funktioniert nur wenn alle betrachteten Faktoren maximal  günstig zusammenspielen. Eine eigene abbezahlte Immobilie mit mehreren Zimmern zum Gastgeben in einer Top-Lage, und man wird ein durchaus auskömmliches Einkommen erzielen, von dem auch ausreichend übrig bleibt.

Für die meisten Fälle bleibt AirBnB ein angenehmer Zusatzverdienst, der zwar nicht zum Leben reicht, aber die Haushaltskasse deutlich entlastet.

Reich werden mit AirBnB. Geht das?

Man hört immer wieder, dass sich AirBnB-Vermieter eine goldene Nase verdienen würden. Nach unserer ausführlichen obigen Betrachtung sollte klar sein, dass man nur zu diesem Schluss kommen kann, wenn man entweder sämtliche Aufwendungsfaktoren komplett vernachlässigt, oder Einzelfälle von reichen Immobilienbesitzern als Regel annimmt.

Ein normaler Homesharer wird mit AirBnB nicht reich werden, und das ist auch gar nicht das Ziel.  Das Ziel ist, eine vorhandene Ressource optimal zu nutzen und dabei möglichst viele Win-Win-Verhältnisse zu schaffen.

Gastgeber werden – Die Einsteiger-Checkliste

Gastgeber werden was muss ich dafür tun?

Aller Anfang ist schwer, so heißt es. Gastgeber werden ist nicht schwer, man muss bzw. sollte nur wissen, was man tun muss. Diese Einsteiger-Checkliste soll zukünkftigen Gastgebern und Homesharern eine Hilfestellung sein. Ich rate jedem zukünftigen Gastgeber sich hier oder andernorts vorab zu informieren -insbesondere über die rechtlichen Rahmenbedingungen. Man erspart sich so eventuell viel Aufregung und Ärger zu einem späteren Zeitpunkt.

Zu dieser Checkliste:

Die Liste erhebt nicht den Anspruch auf Vollständigkeit. Ich habe mir Mühe gegeben an Alles was das Gastgeber werden betrifft zu denken, aber ich bin dennoch froh über Hinweise und Anmerkungen in den Kommentaren. Sofern ich etwas vergessen haben sollte, werde ich es dann nachpflegen.

Wo mir weiterführende Informationsquellen bekannt sind, werde ich diese verlinken. Um sich wirklich vollumfassend zu informieren ist das Besuchen dieser Links unerlässich, da ausführliche Erläuterungen den Rahmen einer Checkliste schnell sprengen. Hier in der Liste versuche ich mich auf das Wesentliche zu beschränken.

Abschliessend ist noch festzuhalten, dass dies keine Rechtsberatung darstellt oder diese ersetzt. Im Zweifelsfall sollte jeder potentielle Gastgeber sich professionell von einem Fachanwalt und/oder Steuerberater beraten lassen.

Einsteiger-Checkliste zum "Gastgeber werden"

Einschub: Während des Zusammenstellens der Checkliste zum „Gastgeber werden“ wurde diese dann doch immer länger und länger. Deshalb habe ich sie in einzelne, chronologische Abschnitte aufgeteilt. Auf diese Weise könnt Ihr Euch dann immer den Part anschauen, der gerade zu Eurer Situation passt.

Rechtliches im Vorfeld

  • Örtliche Gesetzeslage prüfen. Gibt es ein Verbot oder eine Satzung/Regelung in der jeweiligen Stadt/Gemeinde, die es zu beachten gibt? Im Zweifel kann ein Anruf bei der Stadt Klärung bringen. Städte mit entsprechenden Satzungen (soweit bekannt): Berlin, Bonn, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Münster .
  • Bauliche Rechtslage prüfen. Manche Länder und Gemeinden sehen in der Nutzung einer Wohnimmobilie (ganz oder teilweise) als Ferienwohnung eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Sofern nicht direkt ersichtlich sollte beim Bauamt nachgefragt werden.
  • Örtliche Besteuerung und Gebühren beachten. In einigen Städten ist eine Citytax, Kurtaxe, Bettensteuer oder ähnliches Abzuführen. Kläre inwiefern Du betroffen bist und wie Du im jeweiligen Fall zahlen kannst.
  • Mögliche Registierungspflichten beachten und rechtzeitig vor Beginn mit der Vermietung beantragen. Ggf. muss die Registierungsnummer bei der Inseratschaltung angegeben werden (bspw. Berlin).
  • Für Mieter: Bevor man sich mit dem Gastgeber werden weiter auseinandersetzt, muss man sich die schriftliche Einwilligung des Vermieters zur kurzfristigen bzw. kurzzeitigen Untervermietung einholen. Die einfache Genehmigung zur Untervermietung reicht hier nicht. Vermietung ohne Genehmigung kann die fristlose Kündigung zur Folge haben.
  • Für Eigentümer: Sofern es sich um eine WEG handelt, muss geprüft werden, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung der Miteigentümer vorsieht.
  • Prüfen ob das Vorhaben einen gewerblichen Charakter hat um dementsprechend eine Gewerbeanmeldung vorzunehmen ist. Zum Thema der gewerblichen & steuerrechtlichen Aspekte findet sich ein guter Artikel auf Haufe.
  • Umsatzsteuerliche Betrachtung berücksichtigen sofern eine gewerbliche Einstufung erfolgt bzw. man bereits Umsatzsteuerpflichtig ist. Hier umbedingt den Steuerberater hinzuziehen
  • In Deutschland gibt es noch die GEZ/Rundfunkgebühr zu beachten. Homesharer haben hier weniger ein Problem, da es sich um bei der selbsbewohnten Wohnung auch um die erste, inkludierte Betriebstätte handelt. Alle die Etwas im größeren Stil planen, sollten sich über ihre Zahlungsverpflichtungen informieren.
  • Überprüfe Deinen Versicherungschutz. Achte insbesondere auf Klauseln in der  Hausratsversicherung bspw. in Bezug auf verlorene Schlüssel und Einbruchdiebstahl als Folge.
  • Erstelle oder besorge Dir Vordrucke für Meldescheine. Informiere Dich bzgl. der Pflichtangaben nach dem jeweiligen Landesgesetz des Bundeslandes, in dem Deine Unterkunft liegt.

Einrichtung, Ausstattung und Gestaltung

  • Ein vollwertiges Bett bzw. zwei oder ein Doppelbett. Auf AirBnB kann man auch mit einer Schlafcouch Gastgeber werden. Ich empfehle im Hinblick auf einen nachhaltigen Erfolg ein richtiges Bett.
  • Bettzeug exklusiv für Gäste. Mindestens 1 Kopfkissen und eine Decke pro Gast (auch bei Doppelbetten)
  • 2 Sets an Bettbezügen (mindestens), wobei die Laken vorzugsweise weiß sein sollten.
  • Mindestens 2 große und 2 kleine Handtücher pro Gast. Es wird zwar jeweils nur eines zur Verfügung gestellt, aber ein Wechsel sollte auch während des Aufenthalts problemlos möglich sein
  • Eigentlich selbstverständlich aber Toilettenpapier und Seife sollte auch immer vorhanden sein.
  • ein Fön mit ausreichender Wattstärke für weibliche und langhaarige Gäste
  • ausreichende Zahl an Waschlappen (bei 60° waschbar)
  • Nachtischlampe oder ähnliches beim Bett
  • Ablagemöglichkeit für den Koffer oder ein ausreichend großer Schrank/Kommode
  • mindesten 8 Kleiderbügel
  • ein Haken oder ein Gaderobenständer für Mäntel und Jacken
  • zusätzliche warme Decken für die kalten Jahreszeiten
  • WLAN-Zugang entweder durch ein Gastnetz oder eine spezielle Beschützerbox
  • Gästemülleimer
  • Lokaler Reiseführer in Deutsch und Englisch
  • Schampoo oder Shampoospender
  • Rauchmelder
  • Kohlendioxidmelder
  • Bademäntel
  • Strandhandtücher
  • Reisebügeleisen
  • Reisebügelbrett
  • Schreibtisch/Arbeitsplatz mit Stuhl
  • TV
  • Abschliessbares Zimmerschloss
  • Feuerlöscher
  • Erste-Hilfe-Set
  • Sicherheitsanweisungen für den Notfall (einlaminiert)

Grundausstattung

  • Gläser
  • Kaffeetassen (mit Untertasse)
  • Teetassen (große Becher)
  • kleine Teller
  • große Teller
  • Müslischalen
  • Messer
  • scharfes Messer
  • Gabeln
  • große Löffel
  • Teelöffel
  • Flaschenöffner
  • Dosenöffner
  • Schwamm
  • Geschirrtuch
  • Spülmittel (kleine Flasche aus dem Drogeriemarkt)
  • Wasserkocher
  • Tee
  • Instant-Kaffee
  • Zucker (Würfel)
  • Salz
  • Pfeffer
  • Essig
  • Öl

Zusätzliche ★-Bringer

  • Sektgläser
  • Weingläser
  • Korkenzieher
  • Kaffeemaschine
  • Mikrowelle
  • Mini-Kühlschrank
  • Fliegengitter
  • Autan
  • Ventilator
  • Klimaanlage
  • Fliegenklatsche
  • Verdunklungsrollo
  • Kinderstuhl
  • Babybett und/oder Beistellbett
  • Bügeleisen
  • Bügelbrett
  • USB-Steckdosen

Erstellung des Inserats

  • Zimmer & ggf. Küche bzw. Kochnische einrichten
  • Wohnung aufräumen
  • Fotos machen
  • Bei AirBnB anmelden
  • Inserat erstellen. Folge einfach Schritt 1 der Menüführung von AirBnB und klicke alles an was auf Deine Unterkunft zutrifft. Achte insbesondere auf korrekte Einordnung der Zahlenangaben von Betten und Bad, da diese später vom Gast bei der Suche gefiltert werden können.
  • Fotos hochladen und richtig anordnen. Beachte hierzu auch meinen Artikel Fototipps.
  • Gib die einführende Beschreibung ein. Beachte hierzu auch meinen Artikel „Eine überzeugende Beschreibung erstellen“.
  • Gib einen Titel bzw. eine Überschrift für Dein Inserat ein. Der Titel ist von besonderer Bedeutung, da Gäste diesen in Kombination mit Deinem Titelbild als erstes zu sehen bekommen. Bitte nimm Dir deshalb die Zeit und lies meine Artikel zur Titelerstellung.
  • Beginne mit dem 3. und letzten Schritt der Inseratserstellung auf AirBnB
  • Beschränke Dich bei den Hausregeln nicht nur auf die vorgegebene Auswahl. Nimm Dir Zeit und schreibe dort alles auf, was Dir wichtig ist und woran Deine Gäste sich halten müssen.
  • Setze Haken bei allem was auf Deine Unterkunft zutrifft und was Deine Gäste vorab wissen sollten. Das ist wichtig um späteren Unstimmigkeiten und schlechten Bewertungen vorzubeugen. Wenn ein Haken gesetzt wird, kannst und solltest Du den Grund dafür kurz für den Gast erläutern (wenn möglich auch in Englisch).
  • Nimm nun die Kalendereinstellungen vor. Ich empfehle Dir hierzu vorab die Lektüre des folgenden Abschnitts Gastgeberguide: Durchstarten und der Blogartikel-Reihe zur Preisstrategie.
  • Nachdem Du alle Einstellung vorgenommen hast, kannst Du es zum Schluß aktivieren und Deine ersten Gäste Erwarten.

Die erste Buchung

  • Sende eine Begrüßungs-/Bestätigungsmail
  • In der Woche vor der Anreise sende erneut eine Mail um letzte Details wie bspw. den Check-in abzustimmen
  • Bereite Deine Unterkunft rechtzeitig vor
  • Vergewissere Dich dass Deine Gäste Dich auch finden können. Haben Sie die Adresse? Ist ein Klingelschild vorhanden? etc.
  • Stelle sicher dass Du einen funktionierenden Schlüssel für Deine Gäste bereithälst
  • Lege einen Meldeformular- Vordruck bereit
  • Überprüfe ob ausreichend Klopapier usw. vorhanden ist
  • Sofern Gäste an Tagen mit eingeschränkten Ladenöffnungszeiten anreisen, weise sie darauf hin. Dies ist insbesondere bei internationalen Gästen wichtig.
  • Begrüße Deine Gäste, zeig ihnen die Unterkunft und ihre Besonderheiten und weise auf Besonderheiten Deiner Hausregeln hin.
  • Lass Dir den Meldeschein ausfüllen.
  • Zur Hälfte des Aufenthalts frage explizit nach ob alles zur vollsten Zufriedenheit ist und ob Du etwas verbessern kannst.
  • Verabschiede Deine Gäste. Frag nach, ob alles in Ordnung war und frag auch nach Verbesserungspotential
  • Schreibe innerhalb der 6 Stunden nach Abreise eine Dankes-Mail/Nachricht.

Soweit sollten diese ersten Checklisten zum „Gastgeber werden“ erstmal den Größtenteil an wichtigsten Informationen und Handlungen abdecken. Weiterführende Informationen zum Thema „Gastgeber werden“ und wie man sein Inserat auf AirBnB optimieren kann findet Ihr in meinem ausführlichen Gastgeberguide, sowie den darin verlinkten Artikeln.

Nach und nach werde ich noch weitere Informationen und Verlinkungen hinzufügen. Wenn Euch  diese Checkliste oder diese Webseite allgemein gefallen hat, dann teilt diese bitte fleißig auf Facebook und anderen Social Media Kanälen.

Vielen Dank für die Aufmerksamkeit.

Dominic

@Homesharer.de

Wohnungsnot: Warum Home Sharing die Lösung ist

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Home Sharing. Beim Thema Wohnungsnot sprechen und schreiben viele darüber, und meist in einem negativen bzw. im besten Fall kritischen Kontext. Dabei wird immer wieder deutlich, dass eine große Unkenntnis zu diesem Thema existiert. Kaum ein Leser weiß, was eigentlich Home Sharing ist? Am Ende des Tages steht nur fest, dass Home Sharing als Teil des AirBnB-Systems mitschuldig an der Wohnungsnot in unseren Städten ist und damit ein Problem.

Dass dem nicht so ist, sondern dass Home Sharing sogar eine Lösung für den Wohnraummangel darstellt, möchte ich in diesem Artikel beleuchten.

Wohnungsnot: Ein Blick auf die Zahlen verdeutlicht die Misere

Ein Blick auf die nackten Zahlen verdeutlicht die Problematik. Laut Studien fehlen allein in München jährlich bis zu 9300 Wohnungen. Bundesweit sind es über eine Million. Verschärft wird die Lage noch durch die Konzentration auf die Ballungsgebiete. Während im ländlichen Raum mancherorts Leerstände vorherrschen, platzen die Städte aus allen Nähten.

Die Ursachen sind vielfältig und nicht einfach und klar festzustellen. Faktisch ist es ein Gemisch aus mangelnder Wohnungspolitik, postitiver wirtschaftlicher Entwicklung und Binnenmigration, die einen Markt schafft auf dem die Nachfrage das Angebot bei weitem Übersteigt. Die Folge ist, dass sowohl Mieten als auch Immobilienpreise steigen.

Die Lösungsansätze sind überschaubar, da vorgegeben. Um die Wohnungsnot zu lindern, kann man entweder mehr bauen oder die vorhandene Substanz besser nutzen. Bauen benötigt aber Zeit, Geld und Fläche, so dass an dieser Stelle die Entlastung doch eher mau ausfällt. 7065 Wohnung sollen bspw. in München entstehen, wohlgemerkt über einen Zeitraum von 3 Jahren! Somit steht dem jährlich wachsenden Bedarf noch nicht mal ein Drittel gegenüber.

 

Politische Ablenkungsmanöver: Homesharer als Sündenböcke

Schuld hieran ist die Politik, der die Prognosen über Jahre bekannt waren. Die aber nicht entsprechend reagiert hat. Um ihr langfristiges Versagen zu überdecken, sucht sie nun die Lösung der Wohnungsnot in kurzfristigen, öffentlichkeitswirksamen Maßnahmen:

Zweckentfremdungsgesetze sollen Wohnraum wieder nutzbar machen

Dabei wird insbesondere in den Medien laut getrommelt, um sicherzustellen, dass der Wähler genau weiß wer Schuld ist an der Wohnungsnot, und dass nun etwas dagegen getan wird.

Schuld sind insbesondere AirBnB-Hosts, die an Touristen vermieten und so die dringend benötigten Wohnungen entziehen. Hierum wird derart viel Lärm gemacht, dass kaum einer mehr einen Blick auf die eigentlichen Ursachen und Schuldigen wirft. Viel schlimmer ist allerdings, dass die Maßnahme als Lösung verkauft und wahrgenommen wird, obwohl dies die Zahlen nicht hergeben.

War schon die Zahl an neu gebauten Wohnungen im Vergleich zum Bedarf lächerlich gering, so zeigt ein Blick auf den Zweckentfremdungsektor ein noch deutlicheres Bild. Hier stehen rund 1200 Ordnungswidrigkeits-Anzeigen unterm Strich 290 „zurückgeführte“ Wohnungen gegenüber. Setzt man diese Zahl nun zum Bedarf ins Verhältnis (9300), so wird deutlich, dass hier weder Ursache noch Lösung liegen.

Obwohl bei objektiver Betrachtung der Zahlen und der grundlegenden Merkmale von Home Sharing hier nicht das Problem liegt, werden Homesharer dank mangelnder Differenzierung in den Medien ständig in ein negatives Licht gerückt. Sie dienen der Politik als Ablenkungsmanöver und Sündenböcke für die Wohnraummisere. Einschränkungen dieser Form der Sharing Economy werden als Lösung verkauft, anstatt das wahre Potential im Rahmen eines fairen Dialogs zu erkennen.

Teil der Lösung. Wie Home Sharing die Wohnungsnot lindern könnte

Home Sharing kann vielmehr ein Teil der Lösung sein, denn der Grundsatz lautet, dass Home Sharing besetzten aber zeitweise ungenutzen Wohnraum nutzbar macht. Das bedeutet Home Sharing stellt zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung und entzieht diesen nicht.

Die moderne Arbeitswelt verlangt von immer mehr Arbeitnehmern eine gewisse örtliche Flexibilität. Das hat zur Folge, dass Menschen zeitweilig ihren Wohnort verlassen müssen und andernorts eine Bleibe benötigen. Hotels bieten hierfür meist nicht den entsprechenden Kostenrahmen. Daher werden vielerorts entweder Mitarbeiterwohnungen von Firmen angemietet/gekauft oder ganze Gebäude mit der Genehmigung der jeweiligen Städte zur Arbeiterbeherbergung umgenutzt. Beides würde durch den Einsatz von Home Sharing obsolet. Verlässt ein Arbeitnehmer zeitweise seine Wohnung, kann diese durch einen anderen Arbeitnehmer genutzt werden. Gleichzeitig währe die Umnutzung von Wohnraum nicht mehr notwendig, und diese Wohnungen stünden dann dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung.

Auch der Aspekt der Touristenbeherbergung kann bei näherer Betrachtung eher ein Gewinn für den Wohnungsmarkt sein. Die Tourismuszahlen steigen seit Jahren an. Folglich werden in den kommenden Jahren zusätzliche Unterbringungsmöglichkeiten benötigt. Allein für das Jahr 2019 ist in München der Neubau von rund 3500 Hotelzimmern geplant und genehmigt. Für diese Neubauten werden natürlich entsprechende Bauflächen benötigt, die dem Wohnungsbau nicht mehr zur Verfügung stehen. Durch den Einsatz von Home Sharing könnte man zum Einen die Touristenströme verteilen, und zum Anderen stünden große Flächen für den Wohnungsbau zur Verfügung.

Home Sharing als Chance für Geringverdiener

Home Sharing kann auch dazu beitragen Geringverdiener finanziell zu entlasten und dem Druck der steigenden Mieten entgegenwirken. Selbst wenige Nächte pro Monat können zu einer signifikanten Aufbesserung des Haushaltsbudgets führen. So könnten auch Geringverdiener in Innenstadtlagen ansässig sein und eine soziale Durchmischung bliebe gewährleistet.

Milieuschutz dank und nicht trotz Home Sharing

Im Zusammenhang mit der Wohnungsnot wird auch immer wieder die fortschreitende Gentrifizierung und Verdrängung von alteingesessenen aus ihren jeweiligen Milieus angeführt. Ob es sich um Mieter handelt, die mit steigenden Mieten kämpfen bzw. sich die aktuelle nicht mehr leisten können, oder um potentielle Eigentümer, denen die hohen Immobilienpreise im Weg sind. In beiden Fällen könnte Home Sharing Abhilfe schaffen und Milieus erhalten.

Der Auszug der erwachsenen Kinder oder auch der Tod des Partners kann dazu führen, dass eine Mutter oder dann Witwe sich ihre Wohnung nicht mehr leisten kann. Schlimmer noch, selbst eine kleinere wird in gewissen Vierteln unerschwinglich sein.

Eine junge Familie, die eine größere Wohnung sucht und mangels Mietangebot eventuell kaufen möchte, kann trotz historischem Niedrigzins in ihrem Viertel an Grenzen stoßen.

Oftmals geht es in solchen Fällen nur um wenige hundert Euro, die einen Verbleib im angestammten Milieu sichern würden. Home Sharing kann in diesen Fällen die Lösung sein und ein Milieu in seiner Zusammensetzung erhalten.

Ist nun alles Gold was glänzt?

Natürlich braucht auch Home Sharing Rahmenbedingungen, an denen es ich sich orientieren kann. Auch kann, will und soll nicht jeder Home Sharing betreiben. Zu guter Letzt ist Home Sharing mit Sicherheit auch nicht die alleinige,  allheilbringende Lösung für die Wohungsnot. Aber Home Sharing kann und sollte Teil der Lösung sein.

Dies setzt ein wirkliches Verständnis und eine differenzierte Haltung gegenüber Home Sharing und Homesharern voraus, um einen ehrlichen und fairen Umgang damit zu erreichen. Anstelle der Verhinderung des ungewollten Home Sharings sollte vielmehr die Förderung eines gewollten Home Sharings treten. Davon würden alle Seiten profitieren: gemeinsam gestalten statt einseitig verhindern.

Home Sharing – Was ist Home Sharing?

Home Sharing ist nur ein Teil von AirBnB

Home Sharing kommt aus dem Englischen und bedeutet „Heim teilen“. Was es genau damit auf sich hat und wie sich eine Definition darstellen könnte, das behandelt dieser Artikel.

Home Sharing bedeutet übersetzt sein „Heim teilen“. Als Heim bezeichnet man dabei den eigenen Wohnraum und es spielt keine Rolle, ob dies eine Wohnung oder ein Haus ist. Home Sharing kann man sowohl unentgeltlich als auch entgeltlich betreiben. Wer Home Sharing betreibt wird im Allgemeinen als Homesharer bezeichnet.

Man könnte es nun bei dieser einfachen Definition  belassen. Aber um wirklich eine vollständige Erklärung des Begriffes zu liefern, der so oft mißverstanden und interpretiert wird, möchte ich im weiteren Verlauf dieses Artikels auf die unterschiedlichen Aspekte von Home Sharing eingehen. Zum Ende dieses Artikels soll dann klar und verständlich sein, was Home Sharing ist und was nicht.

Home Sharing: Teilen des selbstbewohnten Wohnraums

Im ersten Schritt betrachten wir den Kernaspekt des Home Sharings, welcher auch gleichzeitig das übergreifende Merkmal aller Ausprägungen und Varianten darstellt: das Teilen des selbstbewohnten Wohnraums.

Teilen

Unabhängig davon ob es nun entgeltlich (AirBnB & Co) oder unentgeltlich (Couchsurfing) erfolgt, die Grundlage ist beim Home Sharing immer diegleiche: eine vorhandene Resource (Wohnraum) wird gemeinsam genutzt.

Selbstbewohnter Wohnraum

Home ist gleichbedeutend mit „Heim“ oder „Zuhause“. Das bedeutet, es kann sowohl eine Wohnung als auch ein Haus sein, welches man teilt. Entscheidend ist, dass es eben das „Heim“ oder „Zuhause“ ist und somit selbstbewohnt.

Es ist wichtig diesen Teil zu betonen, um Home Sharing richtig zu verstehen und einordnen zu können. Zum Home Sharing gehört zwingend ein Home, und nicht die reine Verfügungsgewalt über Wohnraum. 

Bedeutung der korrekten Begrifflichkeit für die öffentliche Wahrnehmung

Da die korrekte Definition mangels Kenntnis meist nicht geläufig ist, wird der Begriff Home Sharing für Vieles verwendet mit dem kaum oder keinerlei Schnittmengen bestehen. In der Berichterstattung ist des Öfteren die Rede vom „sogenannten Home Sharing“, was sich dann aber objektiv als gewerbliche Kurzzeitvermietung oder Ähnliches entpuppt.

Eine klare und korrekte Abgrenzung ist jedoch essentiell um eine faire Bewertung von Home Sharing und Homesharern im gesellschaftlichen Kontext zu gewährleisten.

Unentgeltliches und entgeltliches Home Sharing

Bei der Diskussion ob Home Sharing nun gut oder schlecht ist wird häufig auch die finanzielle Komponente aufgebracht. Zusätzlich meinen einige daran auch festmachen zu können, ob etwas Home Sharing ist oder nicht. Gerade im deutschsprachigen Raum wird gerne angeführt, dass Teilen zwingend untentgeltlich sein müsse. Dem steht die folgende Definiton von Teilen gegenüber:

Teilen ist das gemeinsame Nutzen von Ressourcen.

Es spielt bei Begriffsabgrenzung daher keinerlei Rolle, ob Geld oder nur ein Händedruck gegeben wird. Couchsurfing ist die unentgeltliche Variante und die Sharing Economy in Form von AirBnB & Co die entgeltliche Variante von Home Sharing.

Home Sharing ≠ AirBnB

In der medialen Berichterstattung wird wenig differenziert. In der Regel wird Home Sharing mit AirBnB gleichgesetzt. Da der überwiegende Teil der Berichte über AirBnB kritisch oder negativ ist, färbt dieser Eindruck leider auch auf das Home Sharing ab.

Während zu Beginn der Plattform AirBnB das Home Sharing die Kernidee war, hat sich die Plattform zwischenzeitlich in verschiedene andere Bereiche außerhalb dieser Idee entwickelt. Heute ist AirBnB nicht mehr mit Home Sharing gleichzusetzen und umgekehrt. Beides ist immer noch ein Teil des anderen, aber eben nur ein Teil.

Home Sharing ist nur ein Teil von AirBnB

Zwischenzeitlich hat AirBnB die Bandbreite seiner Angebote ausgeweitet. Neben kleinen, privaten Homesharern haben auch diverse Profis die Plattform für sich entdeckt. Von der regulären Ferienwohnung bis hin zum illegalen Hotelbetrieb finden sich inzwischen zahlreiche Angebote, die nichts mehr mit dem Home Sharing-Gedanken zu tun haben. Auf der anderen Seite ist das Vermieten auf AirBnB keineswegs die einzige Form des Home Sharing.

Auf entgeltlicher Basis gibt es noch diverse alternative Plattformen, um Home Sharing-Angebote einzustellen. Daneben gibt es auch noch mit Couchsurfing die unentgeltliche Variante.

Fazit: Home Sharing ist nicht gleichzusetzen mit  AirBnB und umgekehrt.

Fragen, die leider nicht gestellt werden

Obwohl es eine deutliche Abgrenzung vom restlichen AirBnB-Geschäft gibt, wird beides allzu häufig vermischt. Einige Vorurteile gegen AirBnB werden ungefiltert auf Homesharer übertragen.

Die entscheidenden Fragen werden so gar nicht erst gestellt. Im Folgenden möchte ich auf diese Fragen eingehen.

Entzieht Home Sharing dem MIetmarkt Wohnraum?

Nein. Homesharer bieten ihren selbstbewohnten Wohnraum an. Mit dem Ende des Angebots steht dem Markt kein zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung, da der Homesharer dort weiterhin wohnt.

Daher ist vielmehr das Gegenteil der Fall. Homesharer stellen zeitlich beschränkt zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung, der dem Markt ohne Homesharer erst gar nicht zur Verfügung stehen würde.

Können Homesharer auch ihre ganze Wohnung teilen?

Ja. Viele Homesharer reisen entweder beruflich oder privat viel und nutzen ihre Abwesenheit zur Vermietung. Dennoch steht der Wohnraum nicht dauerhaft für Dritte zur Verfügung, da der eigentliche Bewohner diese weiterhin bewohnt.

In vielen Medien wird geschlussfolgert, dass die Vermietung einer ganzen Wohnung nur unter „illegalen“ Umständen erfolgen kann. Die Logik dahinter ist, dass eine ganze Wohnung eigentlich frei ist und somit auf dem regulärem Mietmarkt angeboten werden müsste. Eine Homesharer-Wohnung ist aber nicht frei, sondern wird temporär, in Abwesenheit des eigentlichen Bewohners geteilt.

Ist ein "professioneller" Homesharer noch ein Homesharer?

Ja, sofern die Grundvoraussetzungen erfüllt bleiben.

Verfolgt man die mediale Berichterstattung, so wird vorallem das Vorhandenseins eines Schlüsselsafes als Merkmal einer professionellen, illegalen Kurzzeitvermietung herangezogen. Mit einem Schlüsselsafe ist ein Check-in ohne Anwesenheit des Vermieters möglich. Deshalb kann es sich hierbei ja kaum um einen Homesharer handeln, oder? Auch das Vorhandensein von mehrsprachigen Hinweisschildern oder Gästeutensilien wird dahingehend gedeutet.

Es spielt jedoch für die Einordnung als Homesharer keine Rolle wie gut oder professionell der jeweilige Homesharer sein Angebot ausgestalltet. Entscheidend ist einzig, ob es sich um das Teilen von selbstbewohntem Wohnraum handelt.

Fazit: Eine einfache Formel mit vielen Facetten

Unterm Strich kann man Home Sharing auf die einfache Formel runterbrechen:

Home Sharing ist das Teilen selbsbewohnten Wohnraums.

Es gibt tausende Homesharer auf der Welt, und sie sind dementsprechend facettenreich und unterschiedlich. Was sie aber eint, ist dass sie ihren selbstgenutzten Wohnraum – ihr Heim – mit Fremden teilen.

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