Warum muss ein Meldeschein ausgefüllt werden?

Wie viele Neu-Gastgeber war ich zu Beginn meines Gastgebens verunsichert, welche Rechte und Pflichten ich eigentlich habe. Wie sieht es beispielsweise mit der Meldepflicht und dem damit verbundenen Meldeschein bei AirBnB aus? Muss ich Meldescheine ausfüllen lassen und eine sogenanntes „polizeiliches Gästebuch“ auch als Vermieter eines Privatzimmers führen?

Wie viele Neu-Gastgeber war ich zu Beginn meines Gastgebens verunsichert, welche Rechte und Pflichten ich eigentlich habe. Wie sieht es beispielsweise mit der Meldepflicht und dem damit verbundenen Meldeschein bei AirBnB aus? Muss ich Meldescheine ausfüllen lassen und eine sogenanntes „polizeiliches Gästebuch“ auch als Vermieter eines Privatzimmers führen?

Wie viele Neu-Gastgeber war ich zu Beginn meines Gastgebens verunsichert, welche Rechte und Pflichten ich eigentlich habe. Wie sieht es beispielsweise mit der Meldpflicht und dem damit verbundenen Meldeschein bei AirBnB aus? Warum muss ich Meldescheine ausfüllen lassen und eine sogenanntes „polizeiliches Gästebuch“ auch als Vermieter eines Privatzimmers führen?

Haftungsausschluss

Dieses Informationsangebot ist keine Rechtsberatung!

Ich darf und werde in diesem Artikel keine Rechtsberatung leisten. Dieser Artikel fasst lediglich Informationen aus den gesetzlichen Grundlagen und der Rechtsprechung zusammen und dient lediglich dem unverbindlichen Informationszweck und stellt keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne dar. Der Inhalt dieses Angebots kann und soll eine individuelle und verbindliche Rechtsberatung, die auf die jeweilige spezifische Situation eingeht, nicht ersetzen. Bei konkreten Fragen sollte man eine Fachanwalt zu Rat ziehen. Insofern verstehen sich alle angebotenen Informationen ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit.

Warum muss ein Meldeschein ausgefüllt werden? In Deutschland regelt das Bundesmeldegesetz (BMG) die Meldepflichten eindeutig. Als Vermieter einer Ferienwohnung oder eines Privatzimmers hat man entsprechend einem Hotelier oder Herbergsleiter die Verpflichtung von jedem Gast bei der Anmeldung (Check-in) immer einen gesetzlich vorgeschriebenen Meldeschein ausfüllen und unterschreiben zu lassen. Diese Meldescheine müssen ab dem Tag der Anreise für ein Jahr aufbewahrt werden und auf Verlangen bestimmten Behörden zur Einsicht vorgelegt werden. Das Bundesmeldegesetz ist seit November 2015 in Kraft und den Meldegesetzen der Bundesländer übergeordnet. Dennoch kann es bei der Formulargestaltung sowie den geforderten Daten länderspezifische Unterschiede geben, weshalb man im Zweifel einen Blick in das Meldegesetz des jeweiligen Bundeslandes werfen sollte.

Kurz gesagt ist man immer verpflichtet einen Meldeschein ausfüllen zu lassen. Wie genau dieser auszusehen hat, wo man ihn herbekommt und warum es auch im eigenen Interesse als Gastgeber sinnvoll ist diese Meldescheine zu haben? Darauf geht dieser Artikel in den nächsten Abschnitten detailliert ein.

Das Bundesmeldegesetz – Meldepflicht & Meldeschein bei AirBnB & Co.

Das Bundesmeldegesetz trat im November 2015 in Kraft und regelt seither bundeseinheitlich unter Anderem die Meldepflichten für Vermieter von Beherbergungsbetrieben. Als Beherbergungsbetrieb gilt dabei auch wer nur ein Zimmer an Geschäftsreisende oder Touristen vermietet. Die entsprechenden melderechtlichen Vorschriften für Beherbergungsbetriebe finden sich hierzu in den §§ 28-31 BMG. ( siehe Bundesmeldegesetz zum Wortlaut)

Unabhängig ob ich nun auf AirBnB, Booking oder einer anderen Plattform mein Zimmer oder meine Unterkunft anbiete, ich unterliege immer der Meldepflicht für Beherbergungsbetriebe. Als Leiter einer Beherbergungsstätte bin ich dadurch verpflichtet besondere Meldescheine vorzuhalten und darauf hinzuwirken, dass diese aufgefüllt und unterschrieben werden. Tue ich das nicht, begehe ich eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 1000 Euro geahndet werden kann. Der Gast oder die Gäste sind verpflichtet den Meldeschein am Tag der Ankunft handschriftlich zu unterschreiben. Kommt der Gast dem nicht nach, so begeht er seinerseits eine Ordnungswidrigkeit, die ebenfalls mit bis zu 1000 Euro geahndet werden kann.

Was ist ein „besonderer Meldeschein“ und welche Daten muss er enthalten?

Ein besonderer Meldeschein muss die Vorgaben des BMG erfüllen. Man kann Ihn entweder selbst erstellen oder als Vorlage bei Hotel- oder Tourismusverbänden runterladen. Manche Gemeinden bieten auch entsprechende Vordrucke im Rathaus oder der Gemeindeverwaltung an. Wichtig ist, dass der Meldeschein ausschließlich folgende Daten enthalten darf:

  • Datum der Ankunft und der voraussichtlichen Abreise
  • Familiennamen
  • Vornamen
  • Geburtsdatum
  • Staatsangehörigkeiten
  • Anschrift
  • Zahl der Mitreisenden und ihre Staatsangehörigkeit bei mitreisenden Angehörigen
    und Reisegruppen
  • bei ausländischen Personen die Seriennummer des anerkannten und gültigen
    Passes oder Passersatzpapiers.
  • Landesrechtlich kann darüber hinaus bestimmt werden, dass weitere Daten zur Erhebung von Fremdenverkehrs- und Kurbeiträgen auf dem Meldeschein erhoben werden dürfen.

„Ausschließlich“ bedeutet in diesem Fall, dass keine weiteren als die vom Gesetz vorgesehenen Daten im gesetzlichen Rahmen mit dem Meldeschein abgefragt werden dürfen. Hierbei gibt es noch zwei zu erwähnende Punkte:

  1.  Im Landesrecht des jeweiligen Bundeslandes können noch weitere Zusatzfelder geregelt sein (bspw. Bayern) oder auch ein Muster vorgegeben werden. Es empfiehlt sich daher ein Blick in das jeweilige Gesetz oder die Erkundigung bei der zuständigen Meldebehörde.
  2. Sofern es auf den den ersten Blick für den Gast ersichtlich ist, welche Daten aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung gemacht werden müssen, ist es zulässig weitere freiwillig anzugebende Daten abzufragen. In diesem Fall sind allerdings datenschutzrechtliche Vorgaben zu beachten, die hier zur Geltung kommen.

Wer muß einen Meldeschein ausfüllen?

Wer die Pflichtfelder auf dem Meldeschein ausfüllt, bleibt laut Gesetzgeber dem jeweiligen Gastgeber überlassen. Sofern die Daten des Gastes im Vorfeld vorhanden sind, kann ihm ein vorausgefüllter Meldeschein zur Unterschrift vorgelegt werden. Jeder Gast ist ansonsten verpflichtet den Schein entweder selbst auszufüllen oder die Daten zum Ausfüllen bereitzustellen, und im Anschluss den Meldeschein zu unterschreiben.

Ausnahmen:

  1. Mitreisende Angehörige müssen keinen separaten Meldeschein ausfüllen, sondern können mit Anzahl und Staatsangehörigkeit auf dem Meldeschein des Angehörigen vermerkt werden.
  2. Bei Reisegesellschaften betrifft die Pflicht zum Ausfüllen den „Reiseleiter“, der hier analog zu 1. die Anzahl und Staatsangehörigkeit der Mitreisenden vermerkt. „Reisegesellschaft“ ist hierbei weit gefasst, so dass es maßgelblich ist, ob separat oder gemeinsam gebucht und bezahlt wird. Liegen einzelne Buchungen bei einer Gruppe vor, so müssen auch mehrere Meldescheine ausgefüllt werden.

Besteht die Verpflichtung zur Kontrolle der Angaben?

Bei Bundesbürgern muss aus gesetzlicher Vorgabe kein Abgleich oder eine Vorlage eines Ausweisdokuments erfolgen. Zur persönlichen Absicherung des Gastgebers ist es allerdings ratsam dies wenn möglich zu tun. Es besteht allerdings keine gesetzliche Verpflichtung für den Gast ein Dokument im Rahmen des Meldescheins vorzulegen, sofern es sich um einen Bundesbürger handelt.

Ausländische Gäste – EU-Ausländer gleichermaßen wie Nicht-EU-Ausländer – müssen sich bei der Anmeldung gegenüber dem Leiter der Beherbergungsstätte durch ein gültiges Identitätsdokument (Pass oder Passersatz) ausweisen und die Seriennummer notieren. Ein Führerschein oder vergleichbare Dokumente sind nicht ausreichend. Bei Abweichungen der Daten oder fehlendem Dokument ist dies auf dem Meldeschein zu vermerken. Sofern also ein ausländischer Gast sich nicht ausweisen kann, muss man ihn aus rechtlicher Sicht nicht ablehnen, solange man einen dementsprechenden Vermerk auf dem Meldeschein vornimmt.

Müssen es Meldescheine aus Papier sein oder reicht nicht auch eine Email oder Buchungsbestätigung?

Auch wenn das Gesetz mit seinem Inkrafttreten Einiges vereinfacht hat, so wurde doch weiterhin an der handschriftlichen Unterschrift festgehalten. Weiterhin müssen die Meldescheine im Original aufbewahrt werden.
Eine digitale Unterschrift oder eine gescannte Email genügt dem Gesetzgeber hier leider nicht. Die Unterschrift muss auf dem ausgedruckten Meldeschein erfolgen und dann im Original aufbewahrt werden.

Was ist mit dem ausgefüllten Meldeschein zu tun?

Eine Anmeldung bzw. das Ausfüllen eines Meldescheins in einer Beherbergungsstätte oder AirBnB-Unterkunft ist nicht gleichzusetzen mit der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Handelt es sich um kurzeitige Aufenthalte von weniger als 6 Monaten bei Inländern bzw. 3 Monate (danach binnen 2 Wochen) bei Ausländern, so genügt die Erfassung und Aufbewahrung der Meldescheine. Hat man Gäste über einen darüber hinausgehenden Zeitraum, so unterliegen diese der allgemeinen Meldepflicht und müssen sich bei der Meldebehörde anmelden.

Ausgefüllte Meldescheine müssen vom Tag der Anreise für ein Jahr aufbewahrt werden. Danach müssen sie binnen einer Frist von drei Monaten vernichtet werden. Die Meldescheine müssen dabei im Original unzugänglich für unbefugte Dritte aufbewahrt werden. Auf Verlangen sind sie einer im Gesetz aufgelisteten Behörde vorzulegen.

Dazu gehören:

  • Polizei
  • Staatsanwaltschaft
  • Gerichte zur Strafverfolgung, -vollstreckung und -vollzug
  • Amtsanwaltschaften
  • Justizvollzugsbehörden
  • Zollfahndung
  • Hauptzollämter
  • Finanzbehörden im Fall der Strafverfolgung

Die einzelnen Bundesländer können im Rahmen der Landesgesetze diesen Kreis um weitere Behörden erweitern.

Sofern man der Aufbewahrungspflicht als Gastgeber nicht nachkommt, kann auch dies mit einem Bußgeld geahndet werden.

Von den Bundesvorschriften des BMG abweichend kann auch im jeweiligen Landesrecht oder durch die jeweilige Gemeinde eine Verpflichtung bestehen, Übernachtungsdaten in bestimmten Umfang zu melden. Dies kann für Tourismuszwecke sowie Abgabenerhebungen (bspw. Kurtaxen, Bettensteuer usw.) notwendig sein. Da es hierbei örtliche Unterschiede gibt, würde dies den Rahmen dieses Artikels zum Bundesmeldegesetz bei der AirBnB-Vermietung sprengen. Im Zweifelsfall sollte man sich hier bei den lokalen Behörden informieren.

Was bringt mir der Meldeschein als Gastgeber?

Nun an erster Stelle, dass man sich gesetzeskonform verhält und kein Bußgeld riskiert. Viele Gastgeber und Gäste ignorieren das Gesetz und nutzen keine Meldeschein, ob aus Unwissenheit oder in vollem Wissen. Aber nur weil es alle machen und im Zweifel nicht immer erwischt werden, heißt noch lange nicht, dass es richtig ist und nie etwas passiert.

Der Aufwand hält sich in Grenzen und man hält sich an das Gesetz indem man Meldescheine bereithält, diese ausfüllen lässt und dann aufbewahrt.

Persönliche Absicherung

Ein Nebeneffekt ist der Zugewinn an eigener Sicherheit. Ein Aspekt, der den wenigsten auf den ersten Blick auffallen mag, denn man erhält mit dem Meldeschein die Sicherheit zu wissen WER genau da bei einem unterkommt.

Von AirBnB erhält man mit der Buchung Vor- und Nachname, eine Telefonnummer und einen Wohnort. Ansonsten keinerlei Anschrift oder sonstige Details zur Person. Verifizierungen werden zwar angezeigt bzw. dass diese vorhanden sind, stehen aber dem Gastgeber nicht zur Überprüfung zur Verfügung.

Sollte nun also Irgendetwas Unangenehmes vorfallen, bei dem man die Daten benötigt, wäre man vollends auf AirBnB angewiesen, sofern man kein Melderegister führt. Da AirBnB mit der Herausgabe von Daten sehr zurückhaltend umgeht, wäre es schwierig, wenn nicht gar unmöglich an weiterführende Daten zu gelangen.

Wurde bspw. etwas beschädigt oder gar entwendet, und man findet über AirBnB keine Lösung für das Problem, so hätte man keinerlei Daten um dem außerhalb von AirBnB nachzugehen. Weder eine Anschrift noch den Beleg, dass es sich bei dem Namen aus dem AirBnB-System auch tatsächlich um diejenige Person handelt, die bei einem untergekommen ist, hätte man in der Hand. Ob für eine Anzeige bei der Polizei oder eine zivilrechtliche Forderung, es fehlen einem wesentliche Daten.

Diese und andere Unannehmlichkeiten kann man umgehen, in dem man sich einfach an geltendes Recht hält und Meldeschein auch in seinem privaten AirBnB nutzt.

Ist AirBnB illegal in Deutschland?

Ist AirBnB illegal

Man hört nicht oft Gutes in den Medien über AirBnB. Meist ist von Zweckentfremdung, Steuerhinterziehungen und illegalen Ferienwohnungen die Rede. Insofern stellen sich viele die Frage, ist AirBnB illegal in Deutschland?

AirBnB an sich ist nicht illegal. Es gibt verschiedene Arten wie Menschen AirBnB betreiben und nutzen. Reines Home Sharing, dass heisst seinen selbstgenutzten Wohnraum zeitweise zum Teil oder als Ganzes zu teilen, ist in 90% der Fälle nicht illegal bzw. verboten. Hier kann es allerdings Einschränkungen geben, was den den zeitlichen und den räumlichen Umfang anbelangt. Genehmigte Ferienwohnungen auf AirBnB anzubieten ist auch nicht illegal, da hier eine zweckgemäße Nutzung vorliegt. AirBnB bzw. die Nutzung von AirBnB zum Anbieten eines Zimmers, einer Wohnung oder eines Hauses ist dann illegal wenn die Nutzung des jeweiligen Objekts zur Kurzzeitvermietung verboten ist. Hierfür gibt es zwei gesetzliche Grundlagen: eine fehlende Genehmigung durch den Vermieter bei Mietwohnungen und/oder das fehlen einer öffentlichen Genehmigung für die Nutzung als Ferien- oder Monteurwohnung.

Im den folgenden Abschnitten gehe ich genauer auf die einzelnen Kriterien ein und beantworte, wie Ihr herausfinden könnt, ob ein Angebot auf AirBnB legal ist oder nicht. Dies ersetzt keine rechtliche Beratung und stellt auch keine solche da, sondern soll Euch helfen ein besseres Verständnis von der Materie zu erlangen. Im Zweifelsfall sollte immer der Rat eines Fachanwalts eingeholt werden.

Was ist erlaubt?

Es ist erstmal nicht verboten oder illegal eine Unterkunft auf AirBnB anzubieten. Auch bevor es AirBnB oder ähnliche Angebotsplattformen im Netz gab, haben Menschen Privatzimmer, Wohnungen oder Häuser kurzfristig an Feriengäste, Monteure oder Geschäftsleute vermietet. Aber erst mit dem Aufkommen von AirBnB, dessen Wachstum und dem daraus resultierenden öffentlichen, medialem Interesse, wird vermehrt die Frage auf geworfen, ob dieses Angebot legal ist. Da es mehr und mehr Leute sowohl als Gast als auch als Gastgeber nutzen, berührt es auch immer mehr Menschen in deren Leben und verursacht Kontroversen und Emotionen.

Losgelöst von diesen Themen und nüchtern betrachtet, ist es aber nichts Neues, sondern ganz einfach Ferienwohnungsvermietung. Dieser Begriff ist den meisten Menschen geläufig und keiner käme auf die Idee dies per se mit Illegalität in Zusammenhang zu bringen. Wenn Ferienwohnungen nicht illegal sind, sind sie dann immer und überall erlaubt? Nein. Es gibt Rahmenbedingungen an die man sich halten muss wenn man eine Ferienwohnung betreiben möchte. Diese können von Ort zu Ort variieren, so dass man mal mehr und mal weniger Auflagen erfüllen muss, sei es baulich oder in Form einer amtlichen Registrierung und/oder Genehmigung.

Vielerorts meist genehmigungsfrei ist das reine Home Sharing. Hierbei bietet der Gastgeber einen Teil und/oder seinen ganzen, selbstgenutzten Wohnraum zur kurzeitigen Untervermietung an. Leider wird der Begriff in der medialen Berichterstattung und in der Folge der öffentlichen Wahrnehmung nicht sauber abgegrenzt und mit AirBnB gleichgesetzt. Dabei kann man unter Berücksichtigung selbst der strengsten lokalen, gesetzlichen Vorgaben resümieren, dass Home Sharing in den meisten Fällen erlaubt ist und maximal einer zeitlichen und/oder räumlichen Begrenzung unterliegt.

Alles andere kann erlaubt sein, bedarf aber einer genaueren Prüfung und meist einer abschliessenden Genehmigung durch zuständige Behörden.

 

Rechtliche Aspekte bei Mietwohnungen

Bevor ich auf die rechtlichen Aspekte aus Behördensicht eingehe, möchte ich vorher auf den zivilrechtlichen Bereich im Rahmen einer Mietwohnung eingehen. Im vorherigen Abschnitt habe ich erklärt, dass Home Sharing zu 90% legal ist. Diese Aussage bezieht sich rein auf die behördliche Betrachtung und ist nicht direkt auf die Situation im Zusammenhang mit einer Mietwohnung übertragbar.

Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. Beschäftigt sich also nun der durchschnittliche Bürger mit AirBnB und Home Sharing, so sollte der Anteil an Mietern unter potentiellen Gastgebern entsprechend hoch sein. Während Home Sharing gegebenenfalls behördlich genehmigungsfrei ist, so ist dies nicht automatisch auf ein Mietverhältnis übertragbar. Die kurzzeitige Untervermietung einer Mietwohnung bedarf zwingend der schriftlichen, expliziten Genehmigung durch den Vermieter, sonst droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Im Klartext: eine Home Sharing Angebot kann behördlich zu 100% legal sein und kann dennoch verboten und mit rechtlichen Konsequenzen behaftet sein, wenn die Genehmigung des Vermieters fehlt.

Zweckentfremdung und Baurecht bei AirBnB-Vermietungen

Behördlich gibt es zwei Bereiche, die dazu führen können dass Vermietung über AirBnB illegal sein kann. Zum Einen gibt es einigen Städten und Gemeinden Satzungen gegen Zweckentfremdung bzw. für den Schutz von Wohnraum, die festlegen ab wann eine gesetzwidrige Zweckentfremdung vorliegt. Zum Anderen gibt die bauordnungsrechtlichen Vorgaben der Länder, die festlegen wo und mit welchen baulichen Auflagen eine Ferienwohnung genehmigt werden kann und wo nicht.

Übergreifend für beide Themen gilt die Frage der Nutzung sowie des genehmigten Zwecks eines Objekts. Der Zweck eines Objekts wird in der Regel mit der Genehmigung zu dessen Erbauung festgelegt. Da die wenigsten Angebote auf AirBnB aus extra dafür gebauten Ferienwohnungen bestehen, handelt es sich in den meisten Fällen um Wohnobjekte. Der Gesetzgeber unterscheidet aber zwischen Wohnnutzen und bspw. der Nutzung als Ferienwohnung. Ändert sich die Nutzung eines Objekts von seiner ursprünglich genehmigten, so kann dies die Notwendigkeit einer entsprechenden Genehmigung nach sich ziehen oder die neue Nutzung untersagt werden.

Die Zweckentfremdungssatzungen legen den Fokus hier auf den ursprünglichen Zweck einer Wohnung. Mit der kurzzeitigen Vermietung an Beherbergungsgäste ändert sich der Nutzen und entspricht in der Folge nicht mehr dem ursprünglichen Zweck. Die Satzung verbietet dies ohne behördliche Genehmigung, weshalb eine AirBnB Vermietung oder auch eine Ferienwohnungsvermietung im Geltungsbereich der Satzung illegal wäre. Ausführliche Informationen zu den aktuell in Deutschland geltenden Satzungen finden sich auf den jeweiligen Informationsseiten der Städte & Gemeinden ( Berlin, Bonn, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Münster).

Aus baurechtlichen Gesichtspunkten wird zwar auch der ursprünglich genehmigte Zweck betrachtet, allerdings ist die Folge nicht gleich ein Verbot. Vielmehr kann es sich sogar je nach den örtlichen Rahmenbedingungen um ein genehmigungsfreies oder mit geringen Auflagen genehmigungsfähiges Vorhaben handeln. Allerdings obliegt die Entscheidung hierüber der jeweiligen Behörde. Das Betreiben ohne vorherige behördliche Genehmigung bzw. deren Klärung kann die Illegalität zur Folge haben.

Beim reinen Home Sharing liegt in der Regel keine Nutzungsänderung vor, da sich Hauptnutzen der Wohnung nicht ändert und es sich um eine untergeordnete Nutzung handelt. Dennoch sollte man sich über die jeweiligen Vorgaben bei vorhandenen Zweckentfremdungssatzungen (zeitlich & räumlich) informieren, sowie das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde suchen, um sich abzusichern.

Öffentliche Wahrnehmung und Berichterstattung rund um das Thema AirBnB

Objektiv betrachtet kann resümieren, dass AirBnB nicht illegal ist. AirBnB tritt nur als Vermittlungsplattform in Erscheinung, und ermöglicht es Menschen Unterkünfte anzubieten oder diese zu finden. Doch auch das Anbieten und Vermieten ist nicht automatisch verboten oder illegal. Woher kommt dann die Frage bzw. der Eindruck, dass AirBnB illegal sei?

Für einen Großteil dieser fehlerhaften Einschätzung ist die negative Berichterstattung in den Medien verantwortlich. Diese macht sich nicht die Mühe der Differenzierung zwischen völlig legalen und illegalen Angeboten auf der Plattform, sondern wirft gerne alles in einen Topf. Home Sharing wird als Synonym für Alles benannt, was sich auf der Plattform tummelt, und so wird der kleine, private Homesharer mit dem zweckentfremdenden Großvermieter oder Arbitrage-Anbieter gleichgesetzt. Die Folge ist, dass der Eindruck entsteht ALLES was mit AirBnB zu tun hat sei illegal.

Die Wahrheit ist, dass es Regeln gibt, an die man sich halten muss, wenn man legal vermieten will. Hält man sich aber an die Regeln, so ist nichts Illegales daran eine Unterkunft auf AirBnB zu vermieten.

Kann mir der Vermieter AirBnB verbieten?

Mietrecht - Vermieter verbietet Airbnb

Als Eigentümer bin ich zwar in der glücklichen Lage, dass ich mir diese Frage nie stellen musste. Da die Mehrtahl meiner Home Sharing interessierten Freunde aber zu den Mietern zählt, stellt sich oft die Frage:“Kann mir der Vermieter AirBnB verbieten?“

Die Gesetzeslage ist in Deutschland hierbei leider relativ eindeutig: Ja, der Vermieter kann AirBnB verbieten. Wenn man eine gemietete Wohnung per Kurzzeitvermietung auf AirBnB untervermieten will, benötigt man die ausdrückliche Genehmingung des Vermieters hierzu. Eine allgemeine Genehmigung zur Untervermietung reicht an dieser Stelle nicht aus. Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung des Vermieters kann zur Abmahnung und im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Warum das so ist und was man tun kann, um den Vermieter gegebenenfalls von einer Genehmigung zu überzeugen, darauf möchte ich im weitern Verlauf dieses Artikels eingehen.

Warum der Vermieter AirBnB verbieten kann

Ich bin Mieter und habe in meinem Mietvertrag eine Erlaubnis zur Untermietung stehen. Nun möchte ich gerne auf AirBnB eines meiner Zimmer oder auch mal die ganze Wohnung anbieten. Kein Problem, ich habe ja eine Erlaubnis, oder?

Nein, sagte hierzu der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2014 (BHG, 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Obwohl die im verhandelten Fall genehmigte Untervermietung als kurzzeitig beschrieben war, reichte dies nicht aus um daraus eine kurzeitige Vermietung an Tagesgäste abzuleiten. Es bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch den Vermieter, in der möglichst genau beschrieben ist, dass diese auch Tagesgäste und Touristen einschliesst. Ansonsten kann die Kündigung des Mietverhältinisses damit begründet werden, im schlimmsten Fall sogar fristlos.

Welche Gründe könnte ein Vermieter dagegen haben?

Nachdem die Rechtslage klar ist, muss man allerdings nicht gleich die Flinte ins Korn werfen. Nur weil ein Vermieter mir AirBnB verbieten kann, heißt ja nicht automatisch dass er es auch tut. Oft kann man -gut vorbereitet – das Gespräch mit dem Vermieter suchen, und ihn/sie doch noch davon überzeugen eine Genehmigung zu erteilen. Um gut vorbereitet in ein solches Gespräch zu gehen, muss man erstmal die jeweilige/n Motivation und Gründe verstehen, warum der Vermieter gegen AirBnB sein könnte.

 

Vermieter-Gründe gegen AirBnB-Untervermietungen

Es gibt unzählige subjektive Gründe, auf die man sich nicht immer im Einzelnen vorbereiten kann, und doch gibt auch einige immer wiederkehrende Punkte. Man sollte an dieser Stelle auch von vornherein unterscheiden, zwischen Immobiliengesellschaften und professionellen Hausverwaltungen auf der einen, und privaten Vermietern auf der anderen Seite.

Immobiliengesellschaften können an dieser Stelle Fluch und Segen sein. Entweder sie haben eine klare, ablehnende  Vorgabe zum Thema oder keine. Sollte eine Ablehnung vorgegeben sein, muss man in den meisten Fällen sein Vorhaben begraben. Überzeugungsversuche scheitern dann meist an der mangelden Befugnis zur Änderung der Vorgaben. Gibt es dagegen keine Vorgaben, dann ist es bei Immobiliengesellschaften teilweise einfacher mit sachlicher Argumentation zum Ziel zu kommen.

Bei privaten Vermietern hat man es mit individuellen Persönlichkeiten zu tun. Man kann Glück haben und offene Türen einrennen oder auf eine verfestigte Meinung treffen. Die volle Bandbreite ist möglich.

Erhöhte Kosten durch Feriengäste

Vorrangig beide betreffend ist der Grund der erhöhten Abnutzung des Mietobjekts durch wechselnde Personen und eine höhere Anzahl. Auch steigende Allgemeinkosten wie Treppenlicht, Nutzung von Fahrstühen und eine erhöhter Reinigungsaufwand der Verkehrsflächen stehen hier im Blickpunkt. Zusammenfassend lässt sich also der Punkt Kosten herausarbeiten.

Eigenes Risiko - fremde Einnahmen

Wo Kosten auf der einen Seite stehen, da gibt es auf der anderen Seite die Einnahmen. Die Einnahmen aus einer Vermietung  auf AirBnB können die regulären Mieteinnahmen um ein Vielfaches übersteigen. Viele Vermieter fragen sich, warum sie alle Risiken und Kosten einer Wohnung tragen, die gerade so durch die Miete abgedeckt sind, um dem Mieter ein Vielfaches an Einkommen mit fremden Eigentum und geringen Risiko zu erwirtschaften.

Gestörter Hausfrieden

Neben den finanziellen Aspekten ist der Hausfrieden ein weiterer Grund, der gegen die Genehmigung einer Vermietung auf AirBnB sprechen kann. Viele Bewohner äußeren Unbehagen, wenn ihnen immer neue, fremde Menschen im Haus begegnen oder Zugang zu diesem haben. Lärmbelästigungen durch Rollkoffer, Türen schlagen und laute Unterhaltungen der Gäste sind ein weiteres mögliches Ärgenis, welches den Hausfrieden stören kann. Der Vermieter/Verwalter muss diesen dann wieder herstellen, ohne daraus zuvor einen Nutzen gezogen zu haben.

Rechtliche Bedenken

Ein letztes, aber ungleich häufiger angeführtes Argument ist die rechtliche Frage. Durch die mediale Berichterstattung gehen viele Menschen von einer generellen Illegalität der Vermietung auf AirBnB aus. Vermieter fürchten, dass die Strafen wegen Zweckentfremdung auf sie übertragen werden könnten, sollten sie eine Untervermietung genehmigen. Das schlechte Ansehen und Image des ganzen Unterfangens in der Öffentlich keit tur sein Übriges.

Dies sind einige der wichtigsten möglichen Gründe, aber längst nicht alle. Jeder Vermieter kann zudem noch subjektive Gründe haben, die dagegen sprechen. Wichtig ist es in jedem Fall das Gespräch zu suchen und für die eigenen Position zu wer en. Wie man den hier aufgelisteten Argumenten entgegnen kann, das behandelt der nächste Abschnitt.

Wie man den Vermieter dennoch überzeugen kann

Jeder kennt seinen eigenen Vermieter und sollte ihn/sie und seine Gründe bereits ein wenig einschätzen können. Man sollte die jeweils zutreffenden Gründe in jedem Fall zu Beginn des Gespräches oder wenn möglich im Vorfeld konkret herausfinden. Wir betrachten nun hier, wie man ggf. auf die im vorangegangenen Abschnitt aufgezählten Gründe reagieren kann.

Kosten teilen

Ein relativ einfacher Ansatzpunkt sind die steigenden Kosten. Hier könnte man schlicht mit einer Übernahme gemäß eines festzulegenden Schlüssels reagieren. Gemeinsam mit dem Vermieter kann man sich überlegen, wie eine kostendeckende Vereinbarung aussehen könnte. Erzielt man an dieser Stelle eine für beide Seiten passende Vereinbarung, sollte der Punkt Kosten schnell abzuhaken sein.

Einkünfte beschränken

Die Einkünfte können trotz Übereinkunft bei den Kosten noch ein Problem darstellen. Schliesslich trägt der Eigentümer neben den reinen Kosten noch weitere Risiken, um die sich ein Mieter nicht sorgen muss. Ein gangbarer Weg wäre es an dieser Stelle eine Beteiligung vorzuschlagen, die über den reinen Kostenausgleich hinaus geht. Ob man bspw. 10-15% der erzielten Einnahmen abgeben könnte für die Dauer der Genehmigung eine höhere Miete akzeptiert, es gibt zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Ist der Punkt aber weniger das Geld sondern die Fairness, so kann man sich auch in die andere Richtung bewegen. Beispielsweise kann es im Genossenschaftsumfeld eher kontraproduktiv sein, mit mehr Geld oder Beteiligung zu argumentieren, da es sich ja eher um bezahlbare Wohnungen und weniger um Gewinnorientierung handelt. Hier wäre der Weg der Beschränkung gangbar. Man könnte z.B. vorschlagen, dass die Einkünfte die eingene Miete nicht überschreiten dürfen oder nur bis zu einem festgelegten Betrag erzielt werden dürfen. Insbesondere hierbei bietet sich die Möglichkeit dem Vorhaben einen persönlichen, indivduellen Touch zu geben. Ob nun der Student ein paar Euro dazuverdient oder die Familie das Haushaltsbudget etwas aufbessert, bietet ein wesentlich besseres Argument, als „Ich will möglichst viel Kohle nebenher machen!“.

Gutes nachbarschaftliches Verhältnis pflegen

Die monetären Aspekte sind vergleichsweise einfach zu lösen. Beim Hausfrieden geht es ins menschliche Miteinander, und das kann ungleich komplizierter sein. Jede Hausgemeinschaft ist unterschiedlich. Hat man das Glück in einer gesunden, guten Nachbarschaft zu wohnen, dann kann man diese  auch beim Vermietergespräch nutzen. Vorab ein paar unverbindliche Gespräche mit den Nachbarn führen und ihre Meinungen und etwaige Vorbehalte erfahren und diese entsprechend in seine Überlegungen mit einfliessen lassen, das nimmt dem Ganzen das Abstrakte. Man kann potenzielle Probleme ansprechen und diese im Vorfeld ausräumen.

Ist es nicht möglich solche Gespräche zu führen, bspw. weil man in einer eher anonymen oder gleichmütigen Nachbarschaft wohnt, kann man trotzdem etwas tun, um Befürchtungen zu zerstreuen. Als regulärer Mieter, der gerne gelegentlich AirBnB betreiben möchte, ist man automatisch Homesharer. Als solcher achtet man schon aus eigenem Interesse darauf, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt und man mit der Nachbarschaft gut auskommt. Man sollte diesen Aspekt klar herausstellen und deutlich machen, dass man nicht an dunklen Gestalten oder Horrorgästen interessiert ist und man eine gute Gastvorauswahl -schon aus eigenem Interesse – betreiben wird. Informiert Euch, welche Möglichkeiten es gibt, mittels Hausregelen, Bewertungen und Inseratbeschreibung die richtigen Gäste zu erhalten und verantwortungsvolle Gastgeber zu werden. Wenn ihr es schafft, euch für einen reibungslosen Ablauf gegenüber Eurem Vermieter zu verbürgen, sollte der Genehmigung an dieser Stelle nichts im Wege stehen. Weitere Informationen zum Thema Home Sharing findet Ihr hier.

Informieren sollte man die Nachbarschaft in jedem Fall. Man sollte als Ansprechpartner greifbar sein und Beschwerden ernst nehmen und behandeln. Ignorieren und es am Ende der Hausverwaltung oder dem Vermieter zu überlassen Probleme zu lösen, ist die schlechteste Option.

Rechtliche Bedenken ausräumen

Informiert Euch im Vorfeld über die rechtlichen Rahmenbedingungen an Eurem Wohnort hinsichtlich der Vermietung auf Airbnb bzw. der kurzzeitigen Untervermietung an Touristen. Wissen und Informationen sind hier Euer  Vorteil, den Ihr nutzen müsst. Viele Vorbehalte gegenüber AirBnB & Co. sind Unwissen und Fehlinformationen geschuldet. Die wenigsten Vermieter werden sich eingehend mit der Materie im Vorfeld eingehend beschäftigt haben. Ihr Wissen oder Unwissen zu dem Thema beruht in den meisten Fällen auf Streiflichtern aus der der medialen Berichterstattung. Das heißt sie verbinden mit dem Wort AirBnB automatisch bspw. erstmal illegale Ferienwohnungen und Zweckentfremdung mit entsprechenden Bußgeldern. Home Sharing oder Homesharer sagt kaume einem etwas. In der Regel ist aber Home Sharing eben nicht illegal und auch im Rahmen der aktuell strengsten Zweckentfremdungsatzungen in Berlin nicht verboten. An dieser Stelle sollte man daher auf Aufklärung setzen. Klar darlegen, was man tun möchte und belegen warum dies nach geltendem Recht weder illegal noch strafbewehrt ist. Der Schlüssel ist es, besser informiert zu sein als das Gegenüber und durch Fakten dessen Bedenken ausräumen zu können.

Was wenn ich den Vermieter nicht überzeugen kann? Soll ich trotzdem...

Natürlich kann ich niemandem vorschreiben, was er/sie zu tun und zu lassen hat. Ich kann nur auf die Risiken und Folgen hinweisen, und die sind nach der aktuellen Rechtslage bei Vermietung ohne Genehmigung im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung und der Verlust der Wohnung.

Auf Homesharer.de versuche ich das richtige Gastgeben und Home Sharing zu vermitteln und der Allgemeinheit ein postivies Bild zu vermitteln. Dieses Ziel kann aber nur durch ein verantwortungsvolles Miteinander erreicht werden. Verschwiegenes, heimliches Vermieten auf den Portalen, ohne Wissen und Einverständnis von Vermietern und Nachbarschaft, führt nur zu weiteren schlechten Berichten und erschwert den verantwortungsvollen Homesharern unnötig das Gastgeben.

In diesem Sinne, seid verantwortungsvoll!

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