Man hört nicht oft Gutes in den Medien über AirBnB. Meist ist von Zweckentfremdung, Steuerhinterziehungen und illegalen Ferienwohnungen die Rede. Insofern stellen sich viele die Frage, ist AirBnB illegal in Deutschland?
AirBnB an sich ist nicht illegal. Es gibt verschiedene Arten wie Menschen AirBnB betreiben und nutzen. Reines Home Sharing, dass heisst seinen selbstgenutzten Wohnraum zeitweise zum Teil oder als Ganzes zu teilen, ist in 90% der Fälle nicht illegal bzw. verboten. Hier kann es allerdings Einschränkungen geben, was den den zeitlichen und den räumlichen Umfang anbelangt. Genehmigte Ferienwohnungen auf AirBnB anzubieten ist auch nicht illegal, da hier eine zweckgemäße Nutzung vorliegt. AirBnB bzw. die Nutzung von AirBnB zum Anbieten eines Zimmers, einer Wohnung oder eines Hauses ist dann illegal wenn die Nutzung des jeweiligen Objekts zur Kurzzeitvermietung verboten ist. Hierfür gibt es zwei gesetzliche Grundlagen: eine fehlende Genehmigung durch den Vermieter bei Mietwohnungen und/oder das fehlen einer öffentlichen Genehmigung für die Nutzung als Ferien- oder Monteurwohnung.
Im den folgenden Abschnitten gehe ich genauer auf die einzelnen Kriterien ein und beantworte, wie Ihr herausfinden könnt, ob ein Angebot auf AirBnB legal ist oder nicht. Dies ersetzt keine rechtliche Beratung und stellt auch keine solche da, sondern soll Euch helfen ein besseres Verständnis von der Materie zu erlangen. Im Zweifelsfall sollte immer der Rat eines Fachanwalts eingeholt werden.
Was ist erlaubt?
Es ist erstmal nicht verboten oder illegal eine Unterkunft auf AirBnB anzubieten. Auch bevor es AirBnB oder ähnliche Angebotsplattformen im Netz gab, haben Menschen Privatzimmer, Wohnungen oder Häuser kurzfristig an Feriengäste, Monteure oder Geschäftsleute vermietet. Aber erst mit dem Aufkommen von AirBnB, dessen Wachstum und dem daraus resultierenden öffentlichen, medialem Interesse, wird vermehrt die Frage auf geworfen, ob dieses Angebot legal ist. Da es mehr und mehr Leute sowohl als Gast als auch als Gastgeber nutzen, berührt es auch immer mehr Menschen in deren Leben und verursacht Kontroversen und Emotionen.
Losgelöst von diesen Themen und nüchtern betrachtet, ist es aber nichts Neues, sondern ganz einfach Ferienwohnungsvermietung. Dieser Begriff ist den meisten Menschen geläufig und keiner käme auf die Idee dies per se mit Illegalität in Zusammenhang zu bringen. Wenn Ferienwohnungen nicht illegal sind, sind sie dann immer und überall erlaubt? Nein. Es gibt Rahmenbedingungen an die man sich halten muss wenn man eine Ferienwohnung betreiben möchte. Diese können von Ort zu Ort variieren, so dass man mal mehr und mal weniger Auflagen erfüllen muss, sei es baulich oder in Form einer amtlichen Registrierung und/oder Genehmigung.
Vielerorts meist genehmigungsfrei ist das reine Home Sharing. Hierbei bietet der Gastgeber einen Teil und/oder seinen ganzen, selbstgenutzten Wohnraum zur kurzeitigen Untervermietung an. Leider wird der Begriff in der medialen Berichterstattung und in der Folge der öffentlichen Wahrnehmung nicht sauber abgegrenzt und mit AirBnB gleichgesetzt. Dabei kann man unter Berücksichtigung selbst der strengsten lokalen, gesetzlichen Vorgaben resümieren, dass Home Sharing in den meisten Fällen erlaubt ist und maximal einer zeitlichen und/oder räumlichen Begrenzung unterliegt.
Alles andere kann erlaubt sein, bedarf aber einer genaueren Prüfung und meist einer abschliessenden Genehmigung durch zuständige Behörden.
Rechtliche Aspekte bei Mietwohnungen
Bevor ich auf die rechtlichen Aspekte aus Behördensicht eingehe, möchte ich vorher auf den zivilrechtlichen Bereich im Rahmen einer Mietwohnung eingehen. Im vorherigen Abschnitt habe ich erklärt, dass Home Sharing zu 90% legal ist. Diese Aussage bezieht sich rein auf die behördliche Betrachtung und ist nicht direkt auf die Situation im Zusammenhang mit einer Mietwohnung übertragbar.
Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. Beschäftigt sich also nun der durchschnittliche Bürger mit AirBnB und Home Sharing, so sollte der Anteil an Mietern unter potentiellen Gastgebern entsprechend hoch sein. Während Home Sharing gegebenenfalls behördlich genehmigungsfrei ist, so ist dies nicht automatisch auf ein Mietverhältnis übertragbar. Die kurzzeitige Untervermietung einer Mietwohnung bedarf zwingend der schriftlichen, expliziten Genehmigung durch den Vermieter, sonst droht im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung. Im Klartext: eine Home Sharing Angebot kann behördlich zu 100% legal sein und kann dennoch verboten und mit rechtlichen Konsequenzen behaftet sein, wenn die Genehmigung des Vermieters fehlt.
Zweckentfremdung und Baurecht bei AirBnB-Vermietungen
Behördlich gibt es zwei Bereiche, die dazu führen können dass Vermietung über AirBnB illegal sein kann. Zum Einen gibt es einigen Städten und Gemeinden Satzungen gegen Zweckentfremdung bzw. für den Schutz von Wohnraum, die festlegen ab wann eine gesetzwidrige Zweckentfremdung vorliegt. Zum Anderen gibt die bauordnungsrechtlichen Vorgaben der Länder, die festlegen wo und mit welchen baulichen Auflagen eine Ferienwohnung genehmigt werden kann und wo nicht.
Übergreifend für beide Themen gilt die Frage der Nutzung sowie des genehmigten Zwecks eines Objekts. Der Zweck eines Objekts wird in der Regel mit der Genehmigung zu dessen Erbauung festgelegt. Da die wenigsten Angebote auf AirBnB aus extra dafür gebauten Ferienwohnungen bestehen, handelt es sich in den meisten Fällen um Wohnobjekte. Der Gesetzgeber unterscheidet aber zwischen Wohnnutzen und bspw. der Nutzung als Ferienwohnung. Ändert sich die Nutzung eines Objekts von seiner ursprünglich genehmigten, so kann dies die Notwendigkeit einer entsprechenden Genehmigung nach sich ziehen oder die neue Nutzung untersagt werden.
Die Zweckentfremdungssatzungen legen den Fokus hier auf den ursprünglichen Zweck einer Wohnung. Mit der kurzzeitigen Vermietung an Beherbergungsgäste ändert sich der Nutzen und entspricht in der Folge nicht mehr dem ursprünglichen Zweck. Die Satzung verbietet dies ohne behördliche Genehmigung, weshalb eine AirBnB Vermietung oder auch eine Ferienwohnungsvermietung im Geltungsbereich der Satzung illegal wäre. Ausführliche Informationen zu den aktuell in Deutschland geltenden Satzungen finden sich auf den jeweiligen Informationsseiten der Städte & Gemeinden ( Berlin, Bonn, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Münster).
Aus baurechtlichen Gesichtspunkten wird zwar auch der ursprünglich genehmigte Zweck betrachtet, allerdings ist die Folge nicht gleich ein Verbot. Vielmehr kann es sich sogar je nach den örtlichen Rahmenbedingungen um ein genehmigungsfreies oder mit geringen Auflagen genehmigungsfähiges Vorhaben handeln. Allerdings obliegt die Entscheidung hierüber der jeweiligen Behörde. Das Betreiben ohne vorherige behördliche Genehmigung bzw. deren Klärung kann die Illegalität zur Folge haben.
Beim reinen Home Sharing liegt in der Regel keine Nutzungsänderung vor, da sich Hauptnutzen der Wohnung nicht ändert und es sich um eine untergeordnete Nutzung handelt. Dennoch sollte man sich über die jeweiligen Vorgaben bei vorhandenen Zweckentfremdungssatzungen (zeitlich & räumlich) informieren, sowie das Gespräch mit der zuständigen Baubehörde suchen, um sich abzusichern.
Öffentliche Wahrnehmung und Berichterstattung rund um das Thema AirBnB
Objektiv betrachtet kann resümieren, dass AirBnB nicht illegal ist. AirBnB tritt nur als Vermittlungsplattform in Erscheinung, und ermöglicht es Menschen Unterkünfte anzubieten oder diese zu finden. Doch auch das Anbieten und Vermieten ist nicht automatisch verboten oder illegal. Woher kommt dann die Frage bzw. der Eindruck, dass AirBnB illegal sei?
Für einen Großteil dieser fehlerhaften Einschätzung ist die negative Berichterstattung in den Medien verantwortlich. Diese macht sich nicht die Mühe der Differenzierung zwischen völlig legalen und illegalen Angeboten auf der Plattform, sondern wirft gerne alles in einen Topf. Home Sharing wird als Synonym für Alles benannt, was sich auf der Plattform tummelt, und so wird der kleine, private Homesharer mit dem zweckentfremdenden Großvermieter oder Arbitrage-Anbieter gleichgesetzt. Die Folge ist, dass der Eindruck entsteht ALLES was mit AirBnB zu tun hat sei illegal.
Die Wahrheit ist, dass es Regeln gibt, an die man sich halten muss, wenn man legal vermieten will. Hält man sich aber an die Regeln, so ist nichts Illegales daran eine Unterkunft auf AirBnB zu vermieten.