Als ich 2015 mit dem Gastgeben auf AirBnB begonnen habe, mein Gästzimmer herrichtete und auf Airbnb einstellte, gab es dazu nicht viel Informationen außerhalb der AirBnB eigenen Anleitungen. Man hat dann einfach gemacht.

Technisch war das auch alles gar kein Thema. Dazu stand alles wunderbar erklärt da. Inhaltlich aber rund um das Gastgeben auf AirBnB – DA muss bzw. musste man sich so ziemlich alles selbst beibringen. Das ist ja auch verständlich, weil es sich bei AirBnB-Gastgebern und deren Inseraten um ganz viele unterschiedliche Individuen handelt. Eine Plattform mit Tausenden von Inseraten nicht auf jeden Einzelnen zugeschnittene Standardantworten liefern kann.

Dennoch fehlt es immer noch an gewissen allgemeinen Erklärungen für die Probleme und Fragen von Neu-Gastgebern. Genau hier soll dieser einfache Guide ansetzen, und die eine oder andere Antwort rund um das Gastgeben auf AirBnB liefern.

Wenn Du zu einzelnen Abschnitten mehr bzw. weitergehende Infos benötigst, findest Du im jeweiligen Abschnitt Verlinkungen auf die entsprechenden Blogposts.

Der Guide zum Gastgeben auf AirBnB – Das Wichtigste auf einen Blick

Der Guide hat eine Art roten Faden, an dem Du Dich entlang hangeln kannst. Du kannst aber auch zu den jeweiligen, für Dich interessanten Abschnitten springen. Klicke hierzu auf den jeweiligen Text im Inhaltsverzeichnis.

Ich empfehle Dir allerdings mindestens einmal alles durchzulesen. Der ein oder andere Punkt wird/wurde selbst von erfahreneren Gastgebern gern mal übersehen. Man lernt ja bekanntlich nie aus.

Neben diesem ausführlichen Leitfaden könnt Ihr Euch auch erstmal die kurz gehaltenen Checklisten anschauen, um den Einstieg ins Gastgeben auf AirBnB zu finden.

Wenn man sich für das Gastgeben auf AirBnB entscheidet um Homesharer zu werden, und somit einen Teil  oder auch zeitweise den ganzen Wohnraum mit Gästen teilt, sollte man sich ganz zu Beginn erstmal über ein paar grundsätzliche Dinge klar werden:

Wieviel von seinem privaten Bereich man teilen möchte, und wie weit die Interaktion mit den Gästen gehen soll.

Der eine geht darin auf immer neue Menschen aus aller Welt am Frühstückstisch sitzen zu haben, während es dem anderen absolut ausreicht jemanden kurz beim Check-in zu sehen und er sonst lieber für sich bleibt.

Sofern man einen abgeschlossenen oder teilabgeschlossenen Gastbereich hat, kann man dies wahrscheinlich vernachlässigen. Die meisten Homesharer werden aber wahrscheinlich nicht über diesen Luxus verfügen und zumindest das Bad bspw. in einer Stadtwohnung teilen müssen.

Daher muss man als Erstes für sich klären, ob Gastgeben auf AirBnB das Richtige für einen selbst ist bzw. welches Modell innerhalb AirBnB am ehesten zu einem selbst passt.

Die verschiedenen Modelle beim Gastgeben auf AirBnB

Jetzt kann man natürlich fragen, „Wozu der Quatsch? Ich weiß doch schon, dass ich Geld mit Airbnb verdienen möchte!“. Und das ist ja auch völlig ok. Wer sich bereits seine Gedanken gemacht, und sich entschieden hat, der kann an dieser Stelle auch zum nächsten Punkt springen. Allerdings sehen viele im ersten Überschwang erstmal nur den positiven Aspekt. Sie vernachlässigen den Prozeß sich erstmal damit auseinander zu setzen, was Gastgeben auf AirBnB tatsächlich in der Praxis bedeutet.

Pro und Contra zum Gastgeben auf AirBnB

Passt mein Modell zu meinen Möglichkeiten?

Wenn man sich nun seine Gedanken gemacht hat, und ist sich darüber klar geworden, dass man zwar Gastgeber werden, aber die Interaktion mit Gästen auf ein Minimum beschränken möchte. Dann sollte man schauen, ob und inwieweit man die Möglichkeiten hat, dies auch so zu verwirklichen. Es macht keinen Sinn sich weiterhin mit dem Thema zu beschäftigen, wenn man zwar Gastgeben und dabei die Kontrolle behalten möchte (durch Anwesenheit). Sich aber an der Interaktion stört, und es eigentlich keine Möglichkeit gibt einen separaten Bereich zu schaffen. Gleiches gilt, wenn man kein Problem hat das Bad zu teilen, aber selbst nicht die reinlichste Person ist, oder andersrum extrem hohe Hygienestandards hat.

In all diesen Fällen mag man vielleicht generell vom Gastgeben auf AirBnB angetan sein. Es ist aber schlicht nicht das Richtige für einen selbst. Das sollte man für sich klären, bevor man sich Mühe und Arbeit macht, und sich dann am Ende des Tages ärgert.

Wie sieht der Wettbewerb und das Marktumfeld beim Gastgeben auf AirBnB aus?

Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt beim Gastgeben auf AirBnB ist das damit verbundene Geld. In den Medien wird ja auch oft berichtet, Gastgeber würden sich eine goldene Nase verdienen. Für so manchen potentiellen Gastgeber mag dies dann auch der ausschlagebende Punkt sein, warum er die Nachteile (siehe oben) dann doch in Kauf nimmt. Um so blöder ist dann – nach getaner Arbeit – festzustellen, dass das Geld was man meinte zu verdienen, dann doch nicht im eigenen Umfeld zu erzielen ist. München und andere große Städte sind beliebte Reiseziele und somit erzielt man hier auch höhere Übernachtungspreise als in wenig frequentierten ländlichen Regionen. Mag man für 40-50€ pro Nacht noch bereit sein gewisse Einschränkungen hinzunehmen, so kann die Motivation bei <20€ dann doch rapide abnehmen.

Deshalb ist es wichtig, sich vorab mal ein Bild von der lokalen Marktsituation zu machen:

Fragen zu Wettbewerb & Marktumfeld

Gegebenenfalls kann es auch lohnend bzw. interessant sein, die Wettbewerbsanalyse erster Hand zu machen, und entweder andere Gastgeber zu kontaktieren oder auch dort mal zu buchen, um sich ein Bild vom Gastgeben auf AirBnB zu machen.

Wenn man diese kleine Marktanalyse vorgenommen hat, kann man sich zwei weitere wichtige Fragen beantworten:

Außerdem habe ich für die weiteren Planungen eine Menge Informationen dahingehend, was ich auf jeden Fall anbieten sollte. Zusätzlich erhalte ich Ansatzpunkte, was ich zusätzlich anbieten kann, um mich vom Wettbewerb abzuheben.

Wer ist meine Zielgruppe und wie bzw. inwieweit bekomme ich die?

Jetzt haben wir uns ein Bild von uns und unserem Angebot gemacht. Nun fehlt noch die Betrachtung unserer potentiellen Gäste.

Man kann sich selbst noch so viel vornehmen und sein Angebot noch so toll ausgestalten. Wenn der Gast nicht dazu passt, dann ist sowohl das eigene Wohlbefinden als auch das des Gastes in Gefahr. Dann macht die ganze Sache nach kurzer Zeit keinen Spass mehr. Daher gilt es wiederum drei Fragen vorab zu klären:

Wen wünsche ich mir als Gast?

Die erste Frage mag für jemanden der ohne Interaktion auskommt irrelevant erscheinen, wobei auch dieser sich ordentliche Gäste wünscht. Das ist aber zu diesem Zeitpunkt weniger die Frage. Wichtiger ist die Frage da schon für jemanden, der viel Interaktion haben will oder selbiger ortsgegeben nicht aus dem Weg gehen kann. Hier ist es wichtig sich eine Vorstellung zu machen, mit wem man bereit ist die Wohnung zu teilen.

Gibt es diese Gäste überhaupt?

Hat man hier eine Vorstellung, dann kann man schauen, ob es diese Gäste überhaupt in meinem Bereich gibt. Möchte ich eher ruhige Senioren, so werde ich es schwer haben diese zu bekommen, wenn ich in der Partyszene wohne. Pärchen auf einem romatischen Wochenendtrip, werden sich eher weniger im Bahnhofsviertel einmieten, usw. .

Der Kreis schließt sich dann auch mit meinem tatsächlichen Angebot. Hier dreht sich das ganze dann von „Passt mir der Gast“ zu „Passt dem Gast was ich anzubieten habe“. Es lässt darauf dann auch im nächsten Schritt (Vorbereitung der Wohnung) aufbauen, da man nun ja weiß wen man haben will und worauf der besonderen Wert legt. Sofern möglich kann man darauf bei Einrichtung und Gestaltung Rücksicht nehmen.

Habe ich all diese Fragen zu meiner Zufriedenheit geklärt, und bin überzeugter denn je mit AirBnB loszulegen, dann können wir nun mit der eigentlichen Arbeit beginnen.

Bekomme ich diese Gäste mit meinem Angebot?

Der Kreis schließt sich dann auch mit meinem tatsächlichen Angebot. Hier dreht sich das ganze dann von „Passt mir der Gast“ zu „Passt dem Gast was ich anzubieten habe“. Es lässt darauf dann auch im nächsten Schritt (Vorbereitung der Wohnung) aufbauen, da man nun ja weiß wen man haben will und worauf der besonderen Wert legt. Sofern möglich kann man darauf bei Einrichtung und Gestaltung Rücksicht nehmen.

Habe ich all diese Fragen zu meiner Zufriedenheit geklärt, und bin überzeugter denn je mit AirBnB loszulegen, dann können wir nun mit der eigentlichen Arbeit beginnen.

Den Teil Vorbereitungen zum Gastgeben auf AirBnB werde ich zu diesem Zeitpunkt relativ allgemein halten, da auf jede Eventualität einzugehen den Rahmen dieses kurzen Guides doch sprengen würde. Detailierter werde ich noch zeitnah einen eigenen Beitrag erstellen und hier verlinken.

Entferne alles ohne Mehrwert für den Gast

Außer man ist von Haus aus der totale Ordnungsfanatiker, bei dem jeder Gegenstand einen Zweck und festen Platz hat, finden sich in jeder Wohnung zig Dinge, die für einen selbst maximal einen beschränkten Nutzen haben und für Gäste gar keinen. Hierzu gehören die klassischen Staubfänger, die Winterstiefel im Eingangsbereich im Sommer(!), irgendwelche „Andenken“ vom letzten Volksfest und so weiter. Diese Dinge machen eine Wohnung unaufgeräumt und man sollte sie entfernen, auch wenn sie einen selbst nicht weiter stören. Ein zahlender Gast erhält sonst ggf. einen schlechten ersten Eindruck, was sich in der Bewertung niederschlagen kann, und auf den noch zu machenden Fotos für unser Inserat sieht es auch unschön aus. Weiterhin ist bei vielen das Gästezimmer auch gerne Lagerort für Wäscheständer, Bügelbrett und das fast nie genutzte Fitnessfahrrad. Zumindest während des Aufenthalts der Gäste sowie für die Fotos sollte man diese Dinge anderweitig unterbringen.

Räume persönliche Dinge weg

Persönliche Dinge die einem wichtig sind oder nicht für fremde Augen bestimmt sollte man auch nach Möglichkeit wegräumen. Ein guter Ansatz ist es gerade bei geteiltem Bad, dort nur das Nötigste während eines Gastaufenthalts aufzubewahren. Also keine 20 Cremes und Bürsten etc. auf den Ablageflächen stehen lassen. Auch weil es so ein Leichtes ist, mal mit einem feuchten Lappen kurz drüberzuwischen, ohne alles ab- und wieder draufräumen zu müssen.

Ersetze Wertvolles durch Alternativen

Zuletzt ist es noch eine gute Idee wertvolle Dinge zu entfernen bzw. sofern diese für den Gast von Nutzen sein könnten zu ersetzen. Die Standvase, ob teuer oder von indivduellen Wert, findet für die Gastzeit Ihren Platz dann im Schlafzimmer. Das geerbte Geschirr von der geliebten Tante, wird für die Gastnutzung durch ein günstiges Geschirrset ersetzt.

Man erspart sich so viel Aufregung, Arbeit und macht dabei noch einen besseren, aufgeräumten Eindruck.

Füge Dinge hinzu, die Dein Gast gebrauchen könnte

Alles Mögliche hier aufzulisten was zum Gastgeben auf AirBnB gehört würde wieder den Rahmen sprengen. Hier heißt es, sei kreativ und versetze Dich in die Rolle Deines Gastes. Was wird Dir geboten wenn Du vereist bzw. was erwartest Du von einer Unterkunft? Die Grundlage bilden die Gastgeberstandards auf AirBnB, aber Du solltest Dich nicht darauf beschränken. Ein Fön kostet nicht die Welt, dessen Fehlen wird aber insbesondere weiblichen Gästen negativ auffallen. Auch ein Gästebademantel kann das Gasterlebnis verbessern, gerade wenn es sich um eine geteilte Wohnung handelt und man sich zwangsweise morgens über den Weg läuft. Sei kreativ!

Sorge für eine gute Nacht

Ein wichtiger, wenn nicht sogar DER wichtigste Aspekt für ein tolles Gasterlebnis ist der Übernachtungspart. Schließlich bucht man ja nicht um eine fremde Wohnung zu sehen, sondern weil man an einem bestimmten Ort übernachten möchte. Sorge dafür, dass Deine Gäste genau das bekommen, und es ist schon die halbe Miete.

Geld ausgeben um Geld zu verdienen?

Wenn Du bis hierher gekommen, dann hast Du vor Allem schon eines investiert: Zeit. Nun stellt sich zwangsläufig die Frage, ob man auch Geld in bspw. eine vernünftige Matratze, einen Föhn, ein Bettgestell oder ähnliches investieren sollte? Das hängt nun primär davon ab wie ernsthaft und vorallem nachhaltig man das Unternehmen „Gatgeben auf AirBnB“ angehen möchte. Ist der Plan eher die gelegentliche Vermietung für kleines Geld an nicht allzu anspruchsvolle Gäste, dann tut es mit Sicherheit auch die alte Ausziehcouch. Allerdings darf man dann auch nicht zu viel auf der Erfolgsseite erwarten, d.h. weniger Buchungen, weniger Einkommen und mittelmäßige Bewertungen.

Höhere Einkünfte dank Investitionen

Auf der anderen Seite kann es durchaus lohnend sein den ein oder anderen Euro in bspw. ein vernünftige Matratze zu investieren, um in der Folge dann einen 5€ höheren Nachtpreis verlangen zu können und als Belohnung auch bessere Bewertungen zu bekommen. Was wiederum in mehr Buchungen resultiert. Noch dazu kann man solche Investitionen auch am Ende bei der Steuer berücksichtigen, so dass es durchaus lohnend sein kann, sich seine ein/zwei Gedanken hierzu zu machen.

Ein Wort noch zur Bettenwahl: Hier sollte man nochmal berücksichtigen was für Gäste man ansprechen möchte. Ein kuscheliges Himmelbett spricht eher das verliebte Pärchen an, als zwei alte befreundete Damen oder auch nur gemischte Reisegruppen (ohne Beziehungsstatus), die ggf. ein breiteres Bett oder gar zwei Einzelbetten vorziehen würden.

 Jetzt wo wir unsere Vorbereitungen abgeschlossen haben, können wir endlich ans Eingemachte kommen und mit der Erstellung und Veröffentlichung unseres Inserats loslegen. Wie ganz zu Beginn bereits geschrieben, sind die meisten technischen Aspekte bereits auf AirBnB selbst mit gewissen Anleitungen beschrieben. Ich verweise daher an dieser Stelle als Basis für die Erstellung des Inserats auf die AirBnB-Anleitungen und beschränke meine Ausführungen hier vornehmlich auf Gestaltung und Inhalt.

Das Erste was ein Gast von Deinem Inserat zu sehen bekommt, ist der Galerie-Ausschnitt in der Sucherergebnis-Liste, wenn er seine Suchparameter eingeben hat.

Der Galerieauschschnitt – Unser Aushängeschild

Der Galerie-Ausschnitt besteht aus vier Bereichen, wovon Du bei der Erstellung aktiv nur zwei beeinflussen kannst: das Foto, der Titel, Art des Angebots und die Bewertungen.

In der Regel kann man davon ausgehen, dass der wichtigste Teil hierbei das Foto ist, da der Gast auf der Ergebnisseite im Allgemeinen eine Vielzahl von Inseraten präsentiert bekommt. Erst wenn ein Bild seinen Blick „fesselt“, wird er sich dem Text zuwenden. Dies sind auch die zwei Bereiche, die wir beeinflussen können und exakt in dieser Reihenfolge und Gewichtung sollte man sich ihrer annehmen.

Es ist wichtig dies nochmal zu betonen: anhand dieser Vorschau trifft der Gast die erste Entscheidung, OB er sich überhaupt weiter mit unserem Angebot beschäftigt oder nicht. Alles was danach kommt ist insofern irrelevant, als dass er es gar nicht erst zu sehen bekommt, wenn wir es nicht schaffen Ihn hier zum Klicken zu bewegen.

Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte

Wenn es ans Fotografieren geht, gibt es Einiges zu beachten. Wobei es nicht allein um die Technik oder den Auslöser zu drücken geht. Wichtig ist auch hier die Vorbereitung, wenn man nicht  5 Mal anfangen will.

Das Kamera-Equipment ist zwar wichtig, aber die beste Kamera kann ein schlechtes Motiv oder einen schlecht gewählten Bildausschnitt auch nicht retten. Also sofern Du eine gute Kamera besitzt oder jemanden kennst, der sie Dir leiht, nutze sie. Ansonsten mußt Du Dir zu Beginn nicht extra eine kaufen. Wichtig ist, dass Du die Bildausschnitte gut auswählst und ausreichend Licht vorhanden ist.

Tipp: Wenn Du Deine Handykamera benutzen solltest, dann benutze sie nie hochkant, da das Bildformat auf AirBnB horizontale Bilder besser darstellt.

 Was alles fotografiert werden sollte

Für die eigentlichen Fotos, sollte man dann alle Räume, zu denen die Gäste Zugang haben, fotografieren. Vorsichtshalber sollte man dabei immer ein paar mehr Bilder aus verschiedenen Perspektiven machen, damit man später am Computer eine gewisse Auswahl hat.

Zusätzlich zum Inneren der Wohnung sollte man auch noch ein paar Fotos von der äußeren Ansicht des Gebäudes machen, um Gästen das Aufinden bei der Anreise zu erleichtern. Sofern vorhanden kann man auch noch 3-4 Fotos von für Touristen interessanten Orten im näheren Umfeld machen.

Die Fotogalerie im eigenen Inserat richtig gestalten

Hat man ein paar schöne, repräsentative Fotos aufgenommen, geht es daran, sie im eigenen Inserat hochzuladen. Gegebenenfalls sollte man schon mal eine kleine Vorauswahl von 6-7 Bildern treffen. Freunde und Verwandte können beim Aussuchen und der Festlegung der Reihenfolge helfen, angefangen mit dem schönsten, ansprechensten Bild.

Das wichtigste Bild ist und bleibt aber das Titelbild, welches man nach dem Upload der Bilder mittels Drag&Drop nach oben zieht. Dieses Bild ist Dein Aushängeschild und muss das Potential haben unter der Masse der anderen angezeigten Inserate herauszustechen, um den Gast zum Klicken animieren. Ein schlechtes Bild an dieser Stelle bedeutet automatisch vergebene Buchungschancen.

Die ersten Bilder Deines Inserats sollen den Betrachter möglichst bereits so überzeugen, dass sein Interesse geweckt ist, um sich auch die restlichen Bilder anzuschauen und das Inserat zu lesen.

Tipp: Sofern Deine Wohnung über etwas Außergewöhnliches oder ein besonderes Alleinstellungsmerkmal verfügt, dass sie von anderen Angeboten auf AirBnB abhebt, solltest Du auch dieses in einem Bild festhalten und in Deiner Galerie präsentieren.

Der richtige Titel für Dein Inserat

Neben einem erstklassiken Bild ist der Titel von entscheidender Bedeutung für Dein Inserat. Er ist das zweite Element des Galerie-Ausschnitts, welches Du aktiv beeinflussen kannst und solltest.

Viele Gastgeber vernachlässigen beim Gastgeben auf AirBnB ihren Titel bzw. benutzen nichtssagende Namen wie „Schönes zentral gelegenes Apartment“ ohne jegliche individuelle Aussagekraft oder Bezug zur eigenen Unterkunft. Hier solltest Du es auf jedenfall besser machen.

Für Deinen Titel stehen Dir zwischen 40 und 50 Zeichen zur Verfügung. In der Kürze liegt die Würze!

Für einen individuellen Titel fängst Du am Besten mit zwei hervorhebenswertesten Eigenschaften Deines Angebotes an. Als Beispiel war es in meinem Fall so, dass wir das Zimmer und die Innenausstattung komplett modernisiert hatten und zusätzlich ein eigenes Bad für die Gäste anbieten konnten. Also wurde aus diesen Eigenschaften:

Einen ausführlichen Blogpost rund um das Thema Titelerstellung findet Ihr hier.

Der Weg zu einer aussagekräftigen Beschreibung (die auch gelesen wird)

Eine der Hauptbeschwerden, die viele Gastgeber vorbringen ist, dass Ihre Gäste Fragen stellen, die eigentlich im Rahmen der Beschreibung bereits beantwortet wurden. Oder aber Dinge erwarten oder voraussetzen, die darin explizit ausgeschlossen waren. Das liegt entweder daran, dass die Leute kein Interesse haben die Beschreibungen zu lesen, oder das diese zu lang, zu kompliziert oder sonstwie leserunfreundlich sind. Letzeres können wir ändern.

Beim Schreiben seiner Beschreibung sollte man sich kurz fassen und einen leserfreundlichen Stil anwenden: Keine Schlangensätze mit 1000 Verschachtelungen und keine Fließtexte ohne Absätze. Gerade am Bildschirm ermüden so die Augen und die Aufmerksamkeit lässt nach. Stattdessen sollte man Absätze mit 3-5 Sätzen verwenden. Die Beschreibung sollte nicht eine reine Wiederholung der ebenfalls angezeigten Ausstattungsmerkmale sein. Auch hier sollte man versuchen für den Leser Informationen mit tatsächlichem Mehrwert zu liefern und nichtssagende Füllworte vermeiden.

Man sollte versuchen Emotionen zu vermitteln, so dass neben den reinen Ausstattungsmerkmalen der Gast an dieser Stelle auf der Gefühlsebene angesprochen wird und Lust bekommt bei uns zu übernachten.

Im Blogpost Eine überzeugende Beschreibung für mein AirbnB erstellen
gehe ich detailiert auf das Thema ein.

Was gehört zu einem guten, aussagekräftigen Profil

Einstellungen um gleich durchzustarten

Wir sind fast am Ziel, haben tolle Fotos, einen aussagekräftigen, ansprechenden Titel und eine knackige Beschreibung. Nun fehlt uns nur noch eins: Buchungen.

Doch wie bekommt man als Neuling möglichst schnell Buchungen? Viele neue Gastgeber erstellen ihre Anzeige und suchen sich dann schnell selbst in der AirBnB-Suche. Nur um festzustellen, dass sie sich gar nicht oder erst sehr weit hinten finden. Die Entäuschung ist erstmal groß. Das Ergebnis liegt aber zum einen daran, dass man beim Testen meist anders sucht, als ein tatsächlich interessierter Gast dies tun würde (konkreter Reisezeitraum, Preiseinstellung, Anzahl Personen usw.). Zum anderen liegt es daran, dass man in der Regel im Hintergrund seines Browsers diverse Cookies oder einen Cache angesammelt hat, der einem in der Folge ein anderes Ergebnis liefert, als dies ein Fremder an einem fremden Computer mit einer eigenen IP-Adresse erhalten würde. Dennoch gibt ein paar Einstellungen, die man zu Beginn vornehmen kann, und die einem ein schnelles Fortkommen und Ranking in den Suchergebnissen bescheren:

Buchungen – ein entscheidender Rankingfaktor beim Gastgeben auf AirBnB

Zu Beginn ist das erste Ziel, welches wir erreichen müssen: Buchungen, Buchungen, Buchungen.

AirBnB als Plattform möchte Geld verdienen, und das tun sie indem sie möglichst viele Unterkunftsuchende mit Unterkünften matchen, die diese wiederum so ansprechend finden, dass sie diese buchen. Daher funktioniert die Positionierung in den Suchergebnissen vorranging anhand der Buchungswahrscheinlichkeit des jeweiligen Inserats. Die höchste Buchungswahrscheinlichkeit haben Inserate, die aufgrund guter Bewertungen, hoher Nachfrage und niedrigen Buchungshemmnissen von Gästen gebucht werden.

Nun hat man als Neuling erstmal den „Frische Ware“-Bonus, der so aussieht, dass ein neues Inserat trotz keinerlei Bewertungen und Buchungshistorie erstmal relativ weit oben gelistet wird. Das ist schön, aber es währt leider nicht lange. Deshalb müssen wir schnell für Relevanz in diesen zwei Bereichen sorgen, damit wir auch nach Ablauf unseres Frische-Bonus gut ranken.

Niedrige Buchungshemmnisse zu Beginn sind für uns entscheidend, um möglichst schnell unsere ersten Buchungen zu erhalten. Diese stellen wir durch folgende Einstellungen sicher.

Sofortbuchungen für mehr Planungssicherheit

Wer schon mal mit AirBnB vereist ist, der kennt den Prozess. Man findet eine Unterkunft, die einem gefällt, schreibt eine Anfrage und wartet ob der Gastgeber eine Zusage erteilt. Was so einfach klingt, ist oft ein mehr oder weniger nerviges Unterfangen. Im optimalen Fall schreibt man eine Anfrage und erhält eine Zusage. Weitaus häufiger ist es aber der Fall, dass man entweder eine Absage, eine sehr späte Zusage oder gar keine Antwort erhält, so dass man nie sicher sein kann. Klappt die Wahl  bzw. wieviele weitere Optionen sollte man anfragen. In der Urlaubsplanungsfreude will man aber möglichst sofort Bescheid wissen was Sache ist. Ganz zu schweigen davon, wenn mehrere Personen in der Planung mitreden wollen.

Gäste haben eine Präferenz für sofortbuchbare Unterkünfte

Deshalb tendieren immer häufiger Gäste dazu gezielt nach sofortbuchbaren Unterkünften zu suchen, bei denen man sich nur mit seinen Mitreisenden und beim Zeitpunkt einig seien muss. Auch AirBnB ist das Gasterlebnis wichtig, weshalb sie in der Suche Inserate mit Sofortbuchung höher listen. Nicht umsonst weisen sie darauf hin, dass sich gezeigt hat dass sich die Absage einer Buchungsanfrage negativ auf das zukünftige Buchungsverhalten eines Gastes auswirkt.

Vorbehalte sind oft unbegründet

Ich weiß, viele Neu-(und Alt-)Gastgeber haben Vorbehalte bzgl. der Sofortbuchung, da sie sich nicht mehr vorab ein Bild vom Gast machen können. Dem kann man aber hier entgegenhalten, dass wir ja bereits vorab in unserer Ausgestaltung unseres Angebotes weitgehend dafür Sorge getragen haben, dass wir unsere Wunschgäste erreichen. Weiterhin kann man dies ja auch erstmal auf die Anfangsphase beschränken, bis man genügend Buchungen generiert hat. Sollte es dann dennoch mal vorkommen, dass jemand bucht, den man nicht haben möchte, dann gibt es immer noch die Möglichkeit in beschränktem Umfang sanktionsfrei zu stornieren.

Wichtig: Pflegt Euren Kalender sorgfältig, wenn Ihr Sofortbuchung anbietet und nutzt die Einstellungsmöglichkeiten hierzu (bspw. Kalender nur für die nächsten 3 Monate freigeben).

Tipp: Einen ausführlichen Artikel zur Gastauswahl findet Ihr hier.

Flexible Stornobedingungen einstellen

Ein Wort vorab, ich habe inzwischen strenge Stornobedingungen, da auch ich Planungssicherheit vorziehe. Zu Beginn aber hatte ich flexible Stornobedingungen eingestellt, weil es die Verpflichtungen des Gastes senkt bzw. dem anpasst was der Gast von anderen Angeboten im Hotelbereich gewohnt ist.

Gerade wenn man neu am Markt ist und es noch keine Bewertungen gibt, bleibt für den Gast eine Restunsicherheit, ob er die richtige Entscheidung mit unserem Angebot trifft. Diese Unsicherheit nehmen wir ihm zum Großteil indem wir sagen: „Buch bei uns, wir ziehen Dich nicht über den Tisch, und wenn Du Dir unsicher bist, kannst Du immer noch stornieren.“ In der Regel wird ein Gast dann nicht stornieren, aber wir erhalten dadurch in unserer Anfangsphase wichtige Buchungen und somit Relevanz für die Suche.

Haben wir dann später ausreichend Buchungen und Bewertungen gesammelt (mindestens 10), dann kann man – wenn man dies möchte – immer noch andere Bedingungen festlegen. Weiterführende Informationen zu den richtigen Stornobedingung findet Ihr im Blogpost Die richtigen Stornobedingungen für mein AirBnB

Keine Mindestaufenthalte von mehr als 1 Nacht festlegen

 Auch wenn diese Kurzaufenthalte bei Gastgebern unbeliebt sind, weil sie den gleichen Aufwand bei weniger Einkommen verursachen als längere Aufenthalte, sollte man diese Kröte zumindest zu Beginn schlucken. Zum einen erhält man so in der gleichen Zeit mehr Buchungen und Bewertungen als mit längeren Aufenthalten. Zum anderen erhöht es die Sichtbarkeit meines Inserats, wenn teilweise Gäste sich erstmal ein Bild vom Angebot machen wollen und nur die eine Nacht der Standardsuche eingestellt lassen und noch nicht mit einem konkreten Zeitraum von mehreren Nächten suchen.

Nebenbei: Mehrere Kurzbuchungen helfen im Bewertungsbezug auch dahingehend, dass sich einzelne schlechtere Bewertungen schneller wieder ausgleichen (10 zu 1 im Vergleich zu 2 zu 1).

Nutze einen niedrigen Preis als Verkaufsargument

Man sollte sich nie unter Wert verkaufen. Dies gilt auch gerade beim Homesharing und Gastgeben auf AirBnB. Man möchte nicht die falschen Leute anlocken, und auch nicht den Spaß bei der Sache verlieren, wenn man sich fragt, „Wofür mache ich das hier grad? Ich könnte in der Eisdiele sitzen!“. ABER zu Beginn, und nur zu Beginn, sollte man für eine begrenzte Zeit an seine eigene untere, vertretbare Preisgrenze gehen, um Buchungen, Bewertungen und Relevanz zu erlangen. Später kann man dann ohne Probleme den Preis sukzessive erhöhen, wenn man durch diverse Bewertungen einem Neu-Gast belegen kann, dass man es wert ist. Man braucht sich auch hierbei keine Sorgen zu machen, dass man sich den Preis für die Zukunft verdirbt. In der Regel hat man es mit wechslenden Gästen zu tun hat und zufriedene Bestandsgäste haben auch kein Problem damit, wenn sich der Preis der Leistung anpasst.

Tipp: Um in den Suchergebnissen auf den ersten Blick noch attraktiver zu wirken, kann man ggf. einen von der Personenzahl abhängigen Preis wählen. Sucht ein Gast wie bereits im Zusammenhang mit der Nächteanzahl erwähnt erstmal ohne konkrete Personenangaben, so wird ihm unser ansprechender Einstiegspreis für die erste Person in der Suche angezeigt. Dies erhöht die Sichtbarkeit unseres Angebots nochmals.

Zusätzliche Maßnahmen zum Durchstarten

Wie eingangs im Zusammenhang mit der Sofortbuchungsfunktion erwähnt, ist die Gasterfahrung mit dem Buchungsprozess ein wichtiges Kriterium für AirBnB. Wie beschrieben kann es für den Gast sehr frustrierend sein eine Anfrage zu stellen und keine oder eine verspätete Antwort zu erhalten. Dem trägt AirBnB in seinem Algorhytmus rechnung, indem es eine schnelle  Beantwortung von Anfragen durch den Gastgeber belohnt. Versuche daher möglichst jede Anfrage binnen 24 Stunden (besser schneller) zu beantworten. Sofern Du über ein Smartphone verfügst, lade Dir die AirBnB-App runter und beantworte auch unterwegs Anfragen. Zusätzlich zur Honorierung durch AirBnB steigt die Wahrscheinlichkeit von einem Gast gebucht zu werden, der mehrere Inserate angefragt hat, wenn man der erste ist, der antwortet.

Auch dem Gast-Buchungs-Erlebnis bzw. dessen Zufriedenheit damit geschuldet, solltest Du möglichst ALLE Buchungsanfragen akzeptieren, solange sie nicht absolut untragbar oder unmöglich für Dich sind. Der Algorhytmus „straft“ zwar nicht automatisch jede Ablehnung ab, jedoch honoriert er jeden Beitrag zu einem positiven Gasterlebnis. Solltest Du wiederholt Anfragen bekommen, die nicht zu Dir bzw. Deinem Inserat passen, beschränke Dich nicht auf das Ablehnen, sondern lege nochmal Hand an Dein Inserat an. Passe Deine Beschreibung an bzw. frage Dich warum dieser oder jene Gast Dir eine Anfrage schickt, die nicht zu Dir passt und ändere den Grund.

Zuletzt geht es um Dein Engagement als Gastgeber bzw. Deine messbare Aktivität auf AirBnB. Logge Dich regelmäßig auf der Plattform ein, passe Beschreibungen an UND das Wichtigste: ändere von Zeit zu Zeit Preise und Verfügbarkeiten im Kalender. Deine Aktivitäten zeigen dem System, dass Du präsent bist und Anfragen liest bzw. lesen kannst, beantwortest und Dein Inserat aktuell hältst. Aktualisierung führen immer wieder zu einzelen Schüben im Ranking, da jede Änderung ja gegebenenfalls von Interesse für potentielle Gäste sein könnte. Also: Sei aktiv – Veränderung ist gut!

Wir haben nun ein tolles Inserat online und erhalten unsere ersten Buchungen. Damit das nun auch in Zukunft so bleibt, brauchen Bewertungen, und hierbei möglichst nur 5-Sterne-Bewertungen. Man könnte meinen 4 von 5 Sternen sind doch auch ok, aber leider ist dem nicht so. Um Superhost zu werden – unser Ziel – benötigt man fast ausschliesslich 5 -Sterne-Bewertungen (siehe hierzu auch die Bedingungen des Superhostprogramms).

Nein, man braucht nicht zwingend den Superhost-Status, aber neben dem tatsächlichen Effekt auf den Suchalgorhytmus, ist das Erreichen und Beibehalten des Superhost-Status auch ein Indikator, dass wir alles richtig und unsere Hausaufgaben beim Gastgeben auf AirBnB machen.

Unabhängig vom Superhost-Status haben volle Sterne-Bewertungen natürlich auch einen Effekt auf das Buchungsverhalten potentieller Gäste. Mit der dadurch nachgewiesenen Qualität unseres Angebots, steigt natürlich auch die Bereitschaft eines Gastes ein paar Euro zusätzlich pro Nacht zu zahlen, anstatt ein schlechter bewertetes Angebot zu einem günstigeren Preis zu buchen.

Doch wie kann man es beeinflussen möglichst gute Bewertungen zu erhalten, unabhängig von der bereits investierten Arbeit in unsere Wohnung und unser Inserat?

Eine gute Gast-Host-Beziehung aufbauen

Sobald ein Gast gebucht hat beginnt auch die (geschäftliche) Beziehung zu ihm, die in einer gegenseitigen Bewertung endet. Ehrlicherweise muss man aber auch feststellen, dass die Bewertung für uns als Gastgeber natürlich wichtiger ist. Deshalb sollten wir unsere Beziehung zum Gast von Beginn an aktiv gestallten und beeinflussen, so gut wir können.

Wir beginnen damit direkt nach der Buchung mit einer freundlichen Nachricht, dass der Gast herzlich willkommen ist, und wir uns auf das Gastgeben freuen. Man kann sich zwar hier einer automatischen Nachricht bei Buchung bedienen. Für eine verbindlichere Beziehung ist allerdings eine persönlichere Note ratsam.

Für viele ist -wie zuvor angemerkt – das Reisen mit AirBnB mit einer gewissen Unsicherheit verbunden, da man ja mit Individuen zu tun hat und nicht mit Hotel-Profis und Reiseunternehmen. Indem wir im Vorfeld aktive Kommunikation mit dem Gast betreiben, sorgen wir dafür, dass seine Verunsicherung sich verringert. Gleichzeitig können wir seine Erwartungen an seinen Aufenthalt erfragen, um diese möglichst zu erfüllen oder sogar zu übertreffen.

Ein guter Ansatz ist es sich eine Kommuniktationstrategie für die Kommunikation vor dem Check-in zurechtzulegen.

Die Kommunikationstrategie

Im Rahmen dieser Vorabkommunikation kann man zum einen ungefragt lokale Informationen (bspw. Ticketarten oder Preise öffentlicher Nahverkehr) übermitteln, aber auch aus der Kommunikation hervorgehende individuelle Tipps und Infos zur Verfügung stellen. Für die allgemeinen Infos kann man sich hier vorbereitete Textblöcke entweder im AirBnB- Nachrichtensystem oder in einem Textprogramm anlegen, damit man nicht jedes Mal neu schreiben muss.

Es ist auch ratsam Teile dieser Infos beim Check-in nochmals zu wiederholen, weil es zum Teil doch nicht gelesen wurde. Manchmal wird auch das ein oder andere falsch verstanden und dann durch die persönliche Erklärung klarer.

Bei jeglicher Kommunikation steht eines ganz obern: Stellt Fragen!

Fragt um zu verstehen was die Wünsche und Erwartungen sind. Erkundigt Euch ob noch irgendetwas fehlt.  Nach der ersten Nacht, fragt wie diese war. Fragt in der Hälfte des Aufenthaltes, wie dieser bisher war und wie dieser noch besser enden kann.

Das zeigt dem Gast, dass Ihr Euch um ihn bemüht, und sollte es diesem auch egal sein, so erhaltet Ihr zumindest Inforamtionen, was gut war und was besser werden kann.

Zu jedem Zeitpunkt – von der Buchung bis zur Abreise – seid erreichbar für Euren Gast und beantwortet möglichst binnen weniger Stunden seine Nachrichten. Steht in Beziehung.

Zusammengefasst kann man all unsere Bemühungen und bisher geschilderten Maßnahmen als Kümmern bezeichen. Solange Ihr eine Beziehung zum Gast aufbaut und Euch kümmert, solltet Ihr von schlechten Bewertungen verschont bleiben, da es schwerer fällt jemandem eine schlechte Bewertung zu geben, der sich um einen gekümmert hat, als einem vollkommen anonymen Gastgeber.

Hervorragenden Bewertungen sollte nun durch die starke Kombination aus einer gut vorbereiteten Wohnung, einem aussagekräftigem Inserat und Gastgeben mit Herz nichts mehr im Weg stehen.