Kann mir der Vermieter AirBnB verbieten?

Mietrecht - Vermieter verbietet Airbnb

Als Eigentümer bin ich zwar in der glücklichen Lage, dass ich mir diese Frage nie stellen musste. Da die Mehrtahl meiner Home Sharing interessierten Freunde aber zu den Mietern zählt, stellt sich oft die Frage:“Kann mir der Vermieter AirBnB verbieten?“

Die Gesetzeslage ist in Deutschland hierbei leider relativ eindeutig: Ja, der Vermieter kann AirBnB verbieten. Wenn man eine gemietete Wohnung per Kurzzeitvermietung auf AirBnB untervermieten will, benötigt man die ausdrückliche Genehmingung des Vermieters hierzu. Eine allgemeine Genehmigung zur Untervermietung reicht an dieser Stelle nicht aus. Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung des Vermieters kann zur Abmahnung und im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietverhältnisses führen.

Warum das so ist und was man tun kann, um den Vermieter gegebenenfalls von einer Genehmigung zu überzeugen, darauf möchte ich im weitern Verlauf dieses Artikels eingehen.

Warum der Vermieter AirBnB verbieten kann

Ich bin Mieter und habe in meinem Mietvertrag eine Erlaubnis zur Untermietung stehen. Nun möchte ich gerne auf AirBnB eines meiner Zimmer oder auch mal die ganze Wohnung anbieten. Kein Problem, ich habe ja eine Erlaubnis, oder?

Nein, sagte hierzu der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2014 (BHG, 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Obwohl die im verhandelten Fall genehmigte Untervermietung als kurzzeitig beschrieben war, reichte dies nicht aus um daraus eine kurzeitige Vermietung an Tagesgäste abzuleiten. Es bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch den Vermieter, in der möglichst genau beschrieben ist, dass diese auch Tagesgäste und Touristen einschliesst. Ansonsten kann die Kündigung des Mietverhältinisses damit begründet werden, im schlimmsten Fall sogar fristlos.

Welche Gründe könnte ein Vermieter dagegen haben?

Nachdem die Rechtslage klar ist, muss man allerdings nicht gleich die Flinte ins Korn werfen. Nur weil ein Vermieter mir AirBnB verbieten kann, heißt ja nicht automatisch dass er es auch tut. Oft kann man -gut vorbereitet – das Gespräch mit dem Vermieter suchen, und ihn/sie doch noch davon überzeugen eine Genehmigung zu erteilen. Um gut vorbereitet in ein solches Gespräch zu gehen, muss man erstmal die jeweilige/n Motivation und Gründe verstehen, warum der Vermieter gegen AirBnB sein könnte.

 

Vermieter-Gründe gegen AirBnB-Untervermietungen

Es gibt unzählige subjektive Gründe, auf die man sich nicht immer im Einzelnen vorbereiten kann, und doch gibt auch einige immer wiederkehrende Punkte. Man sollte an dieser Stelle auch von vornherein unterscheiden, zwischen Immobiliengesellschaften und professionellen Hausverwaltungen auf der einen, und privaten Vermietern auf der anderen Seite.

Immobiliengesellschaften können an dieser Stelle Fluch und Segen sein. Entweder sie haben eine klare, ablehnende  Vorgabe zum Thema oder keine. Sollte eine Ablehnung vorgegeben sein, muss man in den meisten Fällen sein Vorhaben begraben. Überzeugungsversuche scheitern dann meist an der mangelden Befugnis zur Änderung der Vorgaben. Gibt es dagegen keine Vorgaben, dann ist es bei Immobiliengesellschaften teilweise einfacher mit sachlicher Argumentation zum Ziel zu kommen.

Bei privaten Vermietern hat man es mit individuellen Persönlichkeiten zu tun. Man kann Glück haben und offene Türen einrennen oder auf eine verfestigte Meinung treffen. Die volle Bandbreite ist möglich.

Erhöhte Kosten durch Feriengäste

Vorrangig beide betreffend ist der Grund der erhöhten Abnutzung des Mietobjekts durch wechselnde Personen und eine höhere Anzahl. Auch steigende Allgemeinkosten wie Treppenlicht, Nutzung von Fahrstühen und eine erhöhter Reinigungsaufwand der Verkehrsflächen stehen hier im Blickpunkt. Zusammenfassend lässt sich also der Punkt Kosten herausarbeiten.

Eigenes Risiko - fremde Einnahmen

Wo Kosten auf der einen Seite stehen, da gibt es auf der anderen Seite die Einnahmen. Die Einnahmen aus einer Vermietung  auf AirBnB können die regulären Mieteinnahmen um ein Vielfaches übersteigen. Viele Vermieter fragen sich, warum sie alle Risiken und Kosten einer Wohnung tragen, die gerade so durch die Miete abgedeckt sind, um dem Mieter ein Vielfaches an Einkommen mit fremden Eigentum und geringen Risiko zu erwirtschaften.

Gestörter Hausfrieden

Neben den finanziellen Aspekten ist der Hausfrieden ein weiterer Grund, der gegen die Genehmigung einer Vermietung auf AirBnB sprechen kann. Viele Bewohner äußeren Unbehagen, wenn ihnen immer neue, fremde Menschen im Haus begegnen oder Zugang zu diesem haben. Lärmbelästigungen durch Rollkoffer, Türen schlagen und laute Unterhaltungen der Gäste sind ein weiteres mögliches Ärgenis, welches den Hausfrieden stören kann. Der Vermieter/Verwalter muss diesen dann wieder herstellen, ohne daraus zuvor einen Nutzen gezogen zu haben.

Rechtliche Bedenken

Ein letztes, aber ungleich häufiger angeführtes Argument ist die rechtliche Frage. Durch die mediale Berichterstattung gehen viele Menschen von einer generellen Illegalität der Vermietung auf AirBnB aus. Vermieter fürchten, dass die Strafen wegen Zweckentfremdung auf sie übertragen werden könnten, sollten sie eine Untervermietung genehmigen. Das schlechte Ansehen und Image des ganzen Unterfangens in der Öffentlich keit tur sein Übriges.

Dies sind einige der wichtigsten möglichen Gründe, aber längst nicht alle. Jeder Vermieter kann zudem noch subjektive Gründe haben, die dagegen sprechen. Wichtig ist es in jedem Fall das Gespräch zu suchen und für die eigenen Position zu wer en. Wie man den hier aufgelisteten Argumenten entgegnen kann, das behandelt der nächste Abschnitt.

Wie man den Vermieter dennoch überzeugen kann

Jeder kennt seinen eigenen Vermieter und sollte ihn/sie und seine Gründe bereits ein wenig einschätzen können. Man sollte die jeweils zutreffenden Gründe in jedem Fall zu Beginn des Gespräches oder wenn möglich im Vorfeld konkret herausfinden. Wir betrachten nun hier, wie man ggf. auf die im vorangegangenen Abschnitt aufgezählten Gründe reagieren kann.

Kosten teilen

Ein relativ einfacher Ansatzpunkt sind die steigenden Kosten. Hier könnte man schlicht mit einer Übernahme gemäß eines festzulegenden Schlüssels reagieren. Gemeinsam mit dem Vermieter kann man sich überlegen, wie eine kostendeckende Vereinbarung aussehen könnte. Erzielt man an dieser Stelle eine für beide Seiten passende Vereinbarung, sollte der Punkt Kosten schnell abzuhaken sein.

Einkünfte beschränken

Die Einkünfte können trotz Übereinkunft bei den Kosten noch ein Problem darstellen. Schliesslich trägt der Eigentümer neben den reinen Kosten noch weitere Risiken, um die sich ein Mieter nicht sorgen muss. Ein gangbarer Weg wäre es an dieser Stelle eine Beteiligung vorzuschlagen, die über den reinen Kostenausgleich hinaus geht. Ob man bspw. 10-15% der erzielten Einnahmen abgeben könnte für die Dauer der Genehmigung eine höhere Miete akzeptiert, es gibt zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Ist der Punkt aber weniger das Geld sondern die Fairness, so kann man sich auch in die andere Richtung bewegen. Beispielsweise kann es im Genossenschaftsumfeld eher kontraproduktiv sein, mit mehr Geld oder Beteiligung zu argumentieren, da es sich ja eher um bezahlbare Wohnungen und weniger um Gewinnorientierung handelt. Hier wäre der Weg der Beschränkung gangbar. Man könnte z.B. vorschlagen, dass die Einkünfte die eingene Miete nicht überschreiten dürfen oder nur bis zu einem festgelegten Betrag erzielt werden dürfen. Insbesondere hierbei bietet sich die Möglichkeit dem Vorhaben einen persönlichen, indivduellen Touch zu geben. Ob nun der Student ein paar Euro dazuverdient oder die Familie das Haushaltsbudget etwas aufbessert, bietet ein wesentlich besseres Argument, als „Ich will möglichst viel Kohle nebenher machen!“.

Gutes nachbarschaftliches Verhältnis pflegen

Die monetären Aspekte sind vergleichsweise einfach zu lösen. Beim Hausfrieden geht es ins menschliche Miteinander, und das kann ungleich komplizierter sein. Jede Hausgemeinschaft ist unterschiedlich. Hat man das Glück in einer gesunden, guten Nachbarschaft zu wohnen, dann kann man diese  auch beim Vermietergespräch nutzen. Vorab ein paar unverbindliche Gespräche mit den Nachbarn führen und ihre Meinungen und etwaige Vorbehalte erfahren und diese entsprechend in seine Überlegungen mit einfliessen lassen, das nimmt dem Ganzen das Abstrakte. Man kann potenzielle Probleme ansprechen und diese im Vorfeld ausräumen.

Ist es nicht möglich solche Gespräche zu führen, bspw. weil man in einer eher anonymen oder gleichmütigen Nachbarschaft wohnt, kann man trotzdem etwas tun, um Befürchtungen zu zerstreuen. Als regulärer Mieter, der gerne gelegentlich AirBnB betreiben möchte, ist man automatisch Homesharer. Als solcher achtet man schon aus eigenem Interesse darauf, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt und man mit der Nachbarschaft gut auskommt. Man sollte diesen Aspekt klar herausstellen und deutlich machen, dass man nicht an dunklen Gestalten oder Horrorgästen interessiert ist und man eine gute Gastvorauswahl -schon aus eigenem Interesse – betreiben wird. Informiert Euch, welche Möglichkeiten es gibt, mittels Hausregelen, Bewertungen und Inseratbeschreibung die richtigen Gäste zu erhalten und verantwortungsvolle Gastgeber zu werden. Wenn ihr es schafft, euch für einen reibungslosen Ablauf gegenüber Eurem Vermieter zu verbürgen, sollte der Genehmigung an dieser Stelle nichts im Wege stehen. Weitere Informationen zum Thema Home Sharing findet Ihr hier.

Informieren sollte man die Nachbarschaft in jedem Fall. Man sollte als Ansprechpartner greifbar sein und Beschwerden ernst nehmen und behandeln. Ignorieren und es am Ende der Hausverwaltung oder dem Vermieter zu überlassen Probleme zu lösen, ist die schlechteste Option.

Rechtliche Bedenken ausräumen

Informiert Euch im Vorfeld über die rechtlichen Rahmenbedingungen an Eurem Wohnort hinsichtlich der Vermietung auf Airbnb bzw. der kurzzeitigen Untervermietung an Touristen. Wissen und Informationen sind hier Euer  Vorteil, den Ihr nutzen müsst. Viele Vorbehalte gegenüber AirBnB & Co. sind Unwissen und Fehlinformationen geschuldet. Die wenigsten Vermieter werden sich eingehend mit der Materie im Vorfeld eingehend beschäftigt haben. Ihr Wissen oder Unwissen zu dem Thema beruht in den meisten Fällen auf Streiflichtern aus der der medialen Berichterstattung. Das heißt sie verbinden mit dem Wort AirBnB automatisch bspw. erstmal illegale Ferienwohnungen und Zweckentfremdung mit entsprechenden Bußgeldern. Home Sharing oder Homesharer sagt kaume einem etwas. In der Regel ist aber Home Sharing eben nicht illegal und auch im Rahmen der aktuell strengsten Zweckentfremdungsatzungen in Berlin nicht verboten. An dieser Stelle sollte man daher auf Aufklärung setzen. Klar darlegen, was man tun möchte und belegen warum dies nach geltendem Recht weder illegal noch strafbewehrt ist. Der Schlüssel ist es, besser informiert zu sein als das Gegenüber und durch Fakten dessen Bedenken ausräumen zu können.

Was wenn ich den Vermieter nicht überzeugen kann? Soll ich trotzdem...

Natürlich kann ich niemandem vorschreiben, was er/sie zu tun und zu lassen hat. Ich kann nur auf die Risiken und Folgen hinweisen, und die sind nach der aktuellen Rechtslage bei Vermietung ohne Genehmigung im schlimmsten Fall die fristlose Kündigung und der Verlust der Wohnung.

Auf Homesharer.de versuche ich das richtige Gastgeben und Home Sharing zu vermitteln und der Allgemeinheit ein postivies Bild zu vermitteln. Dieses Ziel kann aber nur durch ein verantwortungsvolles Miteinander erreicht werden. Verschwiegenes, heimliches Vermieten auf den Portalen, ohne Wissen und Einverständnis von Vermietern und Nachbarschaft, führt nur zu weiteren schlechten Berichten und erschwert den verantwortungsvollen Homesharern unnötig das Gastgeben.

In diesem Sinne, seid verantwortungsvoll!

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